A-1) Landratsamt Aichach-Friedberg/30.12.2010

Die Stellungnahme des Landratsamtes Aichach-Friedberg vom 30.12.2010 mit dem Verweis der Unteren Immissionsschutzbehörde auf ihre Stellungnahme vom 15.06.2010 wird zur Kenntnis genommen. Die Stellungnahme vom 15.06.2010 bezog sich allerdings auf den damaligen Entwurf des Bebauungsplanes vom 15.04.2010.

 

Immissionsschutz

Tiefgaragen:

Die nötige Einhausung der Zufahrtsrampen zu Tiefgaragen mit innenseitiger Verkleidung mittels schallabsorbierendem Material auf einer Länge von mind. 11 m ist bereits im Bebauungsplan festgesetzt. Da die erschütterungstechnische Entkoppelung der Tore oder Schranken heutzutage grundsätzlich dem Stand der Technik entspricht, wird es als nicht erforderlich angesehen weitere Festsetzungen für die Schranken festzusetzen. Da die schalltechnische Untersuchung ergeben hat, dass bei festem Einbau der Regenrinnen auf die Einhausung der Zufahrt verzichtet werden könnte, ist auch diese Festsetzung nicht erforderlich. Da die maximale Anzahl von 160 Tiefgaragenstellplätzen ohnehin bei Weitem nicht erreicht werden wird, erübrigt sich auch die Festsetzung dieser Obergrenze.

 

Verkehrslärm:

Auf der Südfassade im MI 2 wird der Orientierungswert der DIN 18005 um 1,2 dB(A) überschritten. Die Festsetzung, dass deshalb auf der Südfassade des Hauses 4 keine Fenster von Schlaf- und Ruheräumen vorgesehen werden dürfen, wird als nicht verhältnismäßig betrachtet. Stattdessen ist im Bebauungsplan bereits enthalten, dass die Fenster von Schlafräumen mit Schallschutzfenstern mind. der Klasse II vorzusehen sind, sofern eine Lüftung dieser Räume nach einer anderen Fassadenseite möglich ist. Ist dies nicht der Fall, sind in diesen Räumen kontrollierte Lüftungsanlagen vorzusehen. Der Orientierungswert auf der Südfassade ist zwar überschritten, jedoch kann mit den festgesetzten passiven Schallschutzmaßnahmen eine deutliche Verbesserung erzielt werden. Die Schädlichkeitsgrenze der 16. BImSchV wird nicht erreicht. Außerdem kann bei Straßenverkehrsgeräuschen im Einzelfall eine Abweichung um bis zu 4 dB(A) vertreten werden. Die vorliegende Überschreitung liegt bei bis zu 1,2 dB(A). Angesichts der festgesetzten passiven Schutzmaßnahmen, der bestehenden Orientierungsmöglichkeiten und der vorherrschenden Gemengelage wird diese verbleibende Überschreitung als hinnehmbar betrachtet, weshalb keine weitergehende Festsetzung erfolgt.

Die Festsetzung von Schallschutzfenstern der Klasse II sowie kontrollierten Wohnraumlüftungen für Schlaf- und Ruheräume auf den Westfassaden wird als nicht erforderlich erachtet, da an dieser Westfassade die Nachtorientierungswerte eingehalten werden können. Auch unter der Berücksichtigung, dass die Werte auf der Westfassade über 45 dB(A) liegen und darüber ein ungestörter Schlaf nicht mehr gewährleistet ist, wird lediglich die Begründung um die Empfehlung von passiven Schallschutzmaßnahmen ergänzt. Untersuchungen haben nämlich ergeben, dass schon bei gekippten Fenstern ein bewertetes Schalldämmmaß von bis zu 10 dB(A) erreicht werden kann. Unter diesen Aspekten werden weitergehende Festsetzungen nicht als verhältnismäßig betrachtet.

 

Geräusche bei Polizeieinsätzen mit Martinshorn:

Wie bereits in der Begründung zum Bebauungsplan ausgeführt, erfolgt für die Ostfassaden des MI 2 keine Festsetzung von passiven Schallschutzmaßnahmen, da sich weder durch die Beurteilungs-, noch durch die Spitzenpegel aus dem Polizeibetrieb unzulässige Geräuschimmissionen ergeben. Zudem ist wegen der geringen Verkehrsfrequenz in der Haagstraße gerade zur Nachtzeit nicht zu erwarten, dass die Abfahrt aus dem Polizeigelände bei Einsätzen mit Martinshorn erfolgt. Deshalb wird lediglich empfohlen, die Fenster aller Schlafräume auf den der Polizeiwache zugewandten Fassaden in Form von Schallschutzfenstern mindestens der Klasse III nach VDI 2719 auszuführen oder alternativ für die entsprechenden Schlafräume eine kontrollierte Wohnungslüftung vorzusehen.

 

 

A-2) Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege München/22.12.2010

Die Stellungnahme des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege München vom 22.12.2010 wird zur Kenntnis genommen. Die geplante Bebauung lehnt sich auf den Grundstücken Fl.-Nrn. 654/4 und 656 der Gemarkung Friedberg an das Ergebnis des Anfang der 90er Jahre durchgeführten städtebaulichen Ideenwettbewerbes an, bei dem die Preisträger auslobungsgemäß in diesen Bereichen am südlichen Eingang zur Altstadt eine dichtere Bebauung vorgesehen haben. Der damalige Siegerentwurf sah sogar eine Riegelbebauung auf beiden Grundstücken mit 3-4 Geschossen vor. Dieser städtebauliche Wettbewerb wurde seinerzeit u.a. unter Beteiligung der Regierung von Schwaben - SG  Städtebau - sowie des Landesamts für Denkmalpflege, dessen Vertreter als beratendes Mitglied im Preisgericht vertreten war, durchgeführt. In diesem Zusammenhang wurden auch das Einzeldenkmal Haagstr. 16 (Polizei) sowie das Denkmalschutzensemble der Friedberger Altstadt berücksichtigt. Da sich seit dieser Zeit im baulichen Umfeld des Ensemblebereichs im südlichen vorgelagerten Bereich keine besonderen Änderungen ergeben haben, werden aus Sicht der Stadt Friedberg keine zwingenden Gründe gesehen, die die in Aussicht genommene Bebauung dieses Areals durch neue Gesichtspunkte in Frage stellen. Im Gegenteil ist die Stadt Friedberg der Auffassung, dass durch die verbesserte Erschließung der Altstadt von Süden durch die mittlererweile gebaute Altstadtsüdtangente (Steirer Berg / Bahnhofstraße) die Lagebedeutung dieses Grundstückes zugenommen hat und die geplante Nutzung mit attraktiven Wohnungen und Dienstleistungen dem Geschäftszentrum in der nahe gelegenen historischen Altstadt zuträglich sein und somit ihre Funktion und ihren Erhalt stützen wird. Dies ist sicher auch im Interesse der Denkmalpflege. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass bei der vorliegenden Planung als Ergebnis eines „Runden Tisches“ an dem auch Vertreter der Bürgerinitiative „Altstadtfreunde“ teilgenommen haben, entgegen ursprünglicher Überlegungen, die Höhe der geplanten Bebauung im direkt an die Altstadt (Ensemble) angrenzenden Bereich um ein Geschoß reduziert sowie diese in einzelne Baukörper aufgegliedert wurde.

 

Die Abteilung Bodendenkmalpflege des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege (Dienststelle Thierhaupten) wurde eigens am Verfahren beteiligt und trägt mit Schreiben vom  24.01.2011 keine Bedenken gegen die geplante Bebauung vor.

 

 

A-3) Vermessungsamt Aichach/07.12.2010

Die Stellungnahme des Vermessungsamts Aichach vom 07.12.2010 mit dem Verweis auf die Empfehlung vom 17.05.2010 zu einer verbindlichen Abmarkung im Kurvenbereich der Haagstraße zwischen den Grundstücken Flur-Nrn 654/4 und 653/2 wird zur Kenntnis genommen. Diese Abmarkung ist nicht Inhalt des Bebauungsplanverfahrens, sondern wird bei Bedarf vollzogen. Mit der festgesetzten Mindestabstandsflächen von 5,0 m bzw. von 3,0 m für Tiefgaragen zur Grundstücksgrenze wird außerdem die gesetzliche Mindestabstandsfläche der Bayer. Bauordnung eingehalten, so dass diesbezüglich kein Probleme zu erwarten sind.

 

 

A-4) Bund Naturschutz/22.12.2010

Die Stellungnahme des Bund Naturschutz vom 22.12.2010 wird zur Kenntnis genommen.

Die geplante Bebauung lehnt sich auf den Grundstücken Fl.-Nrn. 654/4 und 656 der Gemarkung Friedberg an das Ergebnis des Anfang der 90er Jahre durchgeführten städtebaulichen Ideenwettbewerbes an, bei dem die Preisträger auslobungsgemäß in diesen Bereichen am südlichen Eingang zur Altstadt eine dichtere Bebauung vorgesehen haben. Der damalige Siegerentwurf sah sogar eine Riegelbebauung auf beiden Grundstücken mit 3-4 Geschossen vor. Da sich seit dieser Zeit im baulichen Umfeld des Ensemblebereichs im südlichen vorgelagerten Bereich keine besonderen Änderungen ergeben haben, werden aus Sicht der Stadt Friedberg keine zwingenden Gründe gesehen, die die in Aussicht genommene Bebauung dieses Areals durch neue Gesichtspunkte in Frage stellen. Im Gegenteil ist die Stadt Friedberg der Auffassung, dass durch die verbesserte Erschließung der Altstadt von Süden durch die mittlererweile gebaute Altstadtsüdtangente (Steirer Berg / Bahnhofstraße) die Lagebedeutung dieses Grundstückes zugenommen hat und die geplante Nutzung mit attraktiven Wohnungen und Dienstleistungen dem Geschäftszentrum in der nahe gelegenen historischen Altstadt zuträglich sein und somit ihre Funktion und ihren Erhalt stützen wird. Die geplante Dichte nutzt die vorhandene Infrastruktur und dient dem allgemein gültigen Ziel der Innenentwicklung und Nachverdichtung zugunsten einer Flächen sparenden Bauweise im bereits bebauten Innenstadtbereich. Um diese Zielsetzung durchzuführen, sind dabei die Anforderungen an die Grünordnung und den naturschutzfachlichen Ausgleich reduziert. Dies ergibt sich aus dem für Bebauungspläne der Innenentwicklung ermöglichten Verfahren des § 13 a BauGB, mit dem ein Instrument für ein beschleunigtes Verfahren geschaffen wurde um innerstädtische Bereiche nachzuverdichten. Eine Umweltprüfung wird dabei nicht durchgeführt. Außerdem war das Grundstück Flur-Nr. 656 mit dem bisherigen Parkplatz bereits intensiv genutzt. Trotzdem wurden im Bebauungsplan in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde am Landratsamt Aichach-Friedberg deutliche Festsetzungen zur Grünordnung und insbesondere zur dauerhaften Sicherung der bestehenden Grünflächen und des Baumbestandes getroffen. Der Alleenbestand entlang der Bahnhofstraße ist zur erhalten, für ggf. erforderliche Ersatzpflanzungen wurden klare sowie aus Sicht der Stadt ausreichende Festsetzungen getroffen. Eine weitere Hinterpflanzung mit Büschen oder Hecken ist an dieser Stelle städtebaulich nicht erwünscht. Die Grünfläche und der Baumbestand auf dem Grundstück Flur-Nr. 653/3 wurden als zu erhalten festgesetzt. Darüber hinaus gehende Festsetzungen werden nicht getroffen, die geplante Bebauung wird aufrecht erhalten.

Die bisherige öffentliche Parkplatznutzung des Grundstücks Flur-Nr.656 wurde bereits mit der Entscheidung des Verkaufs des Grundstücks im Jahr 2009 aufgegeben, da sich das Grundstück nun in privatem Eigentum befindet. Im Übrigen ist die Frage der wegfallenden öffentlichen Stellplätze keine Angelegenheit des Bebauungsplanverfahrens, in dem es lediglich um die zukünftig mögliche Bebauung geht. Eine öffentliche Nutzung der Tiefgarage ist nicht vorgesehen und auch nicht Absicht des Eigentümers. Außerdem hat sich der Bauausschuss der Stadt Friedberg in seiner Sitzung am 01.07.2010 mit der Parkplatzentwicklung beschäftigt und die Verwaltung mit der Prüfung von bestimmten Standorten beauftragt. Derzeit werden für mehrere Standorte Machbarkeitsstudien für die Errichtung von Parkdecks erarbeitet.

 

 

A-5) Dr. Hubert Raab - Kreisheimatpfleger/27.12.2010

Die Stellungnahme des Kreisheimatpflegers Dr. Raab vom 27.12.2010 mit dem Verweis auf seine frühere Stellungnahme vom 31.05.2010 sowie auf die Stellungnahme des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege München vom 22.12.2010 wird zur Kenntnis genommen. Die geplante Bebauung lehnt sich auf den Grundstücken Fl.-Nrn. 654/4 und 656 der Gemarkung Friedberg an das Ergebnis des Anfang der 90er Jahre durchgeführten städtebaulichen Ideenwettbewerbes an, bei dem die Preisträger auslobungsgemäß in diesen Bereichen am südlichen Eingang zur Altstadt eine dichtere Bebauung vorgesehen haben. Der damalige Siegerentwurf sah sogar eine Riegelbebauung auf beiden Grundstücken mit 3-4 Geschossen vor. Dieser städtebauliche Wettbewerb wurde seinerzeit u.a. unter Beteiligung der Regierung von Schwaben - SG  Städtebau - sowie des Landesamts für Denkmalpflege, dessen Vertreter als beratendes Mitglied im Preisgericht vertreten war, durchgeführt. In diesem Zusammenhang wurden auch das Einzeldenkmal Haagstr. 16 (Polizei) sowie das Denkmalschutzensemble der Friedberger Altstadt berücksichtigt. Da sich seit dieser Zeit im baulichen Umfeld des Ensemblebereichs im südlichen vorgelagerten Bereich keine besonderen Änderungen ergeben haben, werden aus Sicht der Stadt Friedberg keine zwingenden Gründe gesehen, die die in Aussicht genommene Bebauung dieses Areals durch neue Gesichtspunkte in Frage stellen. Im Gegenteil ist die Stadt Friedberg der Auffassung, dass durch die verbesserte Erschließung der Altstadt von Süden durch die mittlererweile gebaute Altstadtsüdtangente (Steirer Berg / Bahnhofstraße) die Lagebedeutung dieses Grundstückes zugenommen hat und die geplante Nutzung mit attraktiven Wohnungen und Dienstleistungen dem Geschäftszentrum in der nahe gelegenen historischen Altstadt zuträglich sein und somit ihre Funktion und ihren Erhalt stützen wird. Dies ist sicher auch im Interesse der Denkmalpflege. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass bei der vorliegenden Planung als Ergebnis eines „Runden Tisches“ an dem auch Vertreter der Bürgerinitiative „Altstadtfreunde“ teilgenommen haben, entgegen ursprünglicher Überlegungen, die Höhe der geplanten Bebauung im direkt an die Altstadt (Ensemble) angrenzenden Bereich um ein Geschoß reduziert sowie diese in einzelne Baukörper aufgegliedert wurde. Die geplante Dichte in den Gebieten MI 1 und MI 2 nutzt die vorhandene Infrastruktur und dient dem allgemein gültigen Ziel der Innenentwicklung und Nachverdichtung zugunsten einer Flächen sparenden Bauweise im bereits bebauten Innenstadtbereich. Außerdem war das Grundstück Flur-Nr. 656 mit dem bisherigen Parkplatz bereits intensiv genutzt. Es entspricht somit schon bisher nicht dem genannten Gartenstadtcharakter oder dem Grundgedanken eines historischen Vorstadtbereichs. Trotzdem wurden im Bebauungsplan in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde am Landratsamt Aichach-Friedberg deutliche Festsetzungen zur Grünordnung und insbesondere zur dauerhaften Sicherung der bestehenden Grünflächen und des Baumbestandes getroffen. Der Alleenbestand entlang der Bahnhofstraße ist zur erhalten, für ggf. erforderliche Ersatzpflanzungen wurden klare Festsetzungen getroffen. Die Grünfläche und der Baumbestand auf dem Grundstück Flur-Nr. 653/3 wurden als zu erhalten festgesetzt.

Eine weitergehende Schlussfolgerung der hier geplanten Bebauung auf andere derzeit unbebaute Grundstücke erschließt sich aus heutiger Sicht nicht. Ob und wann eine Bebauung auf den genannten Grundstück erfolgen soll, ist spekulativ. Die Art und Dimension einer solchen Bebauung wäre dann zu gegebener Zeit selbstständig zu klären und kann in keinster Weise mit dem vorliegenden Bebauungsplan in Verbindung gebracht werden.

 

 

A-6) Stadtwerke Augsburg/30.12.2010

Die Stellungnahme der Stadtwerke Augsburg vom 30.12.2010 wird zur Kenntnis genommen und in der Begründung berücksichtigt.

 

 

A-7) Wasserwirtschaftsamt Donauwörth/15.12.2010 bzw. 25.05.2010

Die Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes Donauwörth vom 15.12.2010 mit dem Verweis auf die Stellungnahme vom 25.05.2010 wird zur Kenntnis genommen.

 

 

A-8) Freiwillige Feuerwehr Friedberg/03.01.2011

Die Stellungnahme der Freiwilligen Feuerwehr Friedberg vom 03.01.2011 wird zur Kenntnis genommen und in der Begründung berücksichtigt.

 

 

A-9) Bayer. Landesamt für Denkmalpflege, Bodendenkmalpflege/24.01.2011

Die Stellungnahme des Bayer. Landesamtes für Denkmalpflege, Bodendenkmalpflege vom 24.01.2011 wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise werden in der Begründung berücksichtigt.

 

 

B-1) Reithmeir Paul/05.01.2010

Die Stellungnahme des Herrn Reithmeir vom 05.01.2010 wird zur Kenntnis genommen.

Grundsätzlich kann für die Bebauung innerhalb eines Bebauungsplanes festgesetzt werden, dass die Abstandsflächenregelungen der Bayer. Bauordnung nicht gelten sollen, sofern keine übermäßige Beeinträchtigung von Belichtung und Besonnung der Grundstücke erfolgt. Diese Festsetzung wurde vorliegend getroffen und kommt allen drei Baugrundstücken zugute. Zwischen den jeweiligen Gebäuden soll jedoch gerade aus den genannten Gründen der Belichtung, Belüftung und Besonnung ein gewisser Abstand eingehalten werden. Die Baufenster innerhalb der Gebiete MI 1 und MI 2 haben daher jeweils einen Mindestabstand von 12 Metern einzuhalten. Damit können aus Sicht der Stadt Friedberg die genannten Beeinträchtigungen auch im Hinblick auf die ermöglichte Größenordnung der Bebauung sichergestellt werden. Eine weitere Verringerung dieser Abstände würde aus Sicht der Stadt Friedberg jedoch nachhaltige Beeinträchtigungen hervorrufen. Aufgrund der mangelnden Ost-West-Ausdehnung des Grundstücks im MI 2 von insgesamt nur knapp 20 Metern, wurden die Abstände zu den Grundstücksgrenzen auf diesem Grundstück geringer gehalten um eine sinnvolle nutzbare Gebäudetiefe zu erreichen. Diese liegt nunmehr bei max. 12,50 Metern, die mögliche Gebäudetiefe im MI 1 dagegen bei immerhin 14 Metern. Um die o.g. Beeinträchtigungen zu vermeiden verbleibt es jedoch bei einem Gebäudeabstand von 12 Metern, was dazu führt, dass an der westlichen Grundstücksgrenze des MI 1 ein Abstand von 7,40 Metern einzuhalten ist.

Die gewünschte Erweiterung des Baufensters im MI 1 nach Süden kommt aus städtebaulichen Gründen nicht in Betracht. Mit dem Bebauungsplan soll eine sinnvolle und geregelte Nachverdichtung des Bereichs erfolgen. Hierzu bedarf es einer harmonischen Bebauung, die sich gegenseitig ergänzt. Aus diesem Grund wurden die Bebauungstiefen der Gebäude im MI 1 und MI 2 mit 14 bzw. 12,50 Metern ähnlich groß festgesetzt um ein städtebauliches Gesamtkonzept zu erreichen. Da im MI 1 somit ohnehin eine tiefere Bebauung möglich ist, kann aus städtebaulicher Sicht eine weitere Vergrößerung dieser Bautiefe nicht vertreten werden. Zudem erscheint eine Erweiterung des Baufensters nach Süden auch nicht sinnvoll, da ansonsten die „Schokoladenseite“ für Erholung und Freizeit, sei es mittels Gärten oder Balkon zu nah an die im Süden vorhandene Bebauung heranrücken würde. Dies widerspräche der städtebaulichen Zielsetzung eines angenehmen Wohnens.

Die gewählten Abstände nach Norden erfolgten um die zukünftigen Gebäude städtebaulich in die nächste, in diesem Fall nördliche, Umgebung einzubinden und zu den nördlichen bestehenden Gebäuden an der Stadtmauer ausreichende Abstände einzuhalten. Außerdem sind in dieser Richtung die Abstandsflächen der Bayer. Bauordnung einzuhalten. Bei der Festlegung der Grenzabstände waren nicht die Grundstücksgrenzen im MI 1 und MI 2 entscheidend, sondern vielmehr der Abstand dieser Gebäude zu den auf der anderen Straßenseite liegenden Grenzen der privaten Grundstücke. Mit der jetzigen Festsetzung der Abstände von 4,10 m im Nordwesten des MI 2 und 5,0 m entlang der Nordgrenze im MI 1 zur jeweils eigenen nördlichen Grundstücksgrenze kann sichergestellt werden, dass auf der gesamten nördlichen Länge der Bebauung immer ein Abstand zwischen 10 und 11 Metern zu den gegenüberliegenden Grundstücksgrenzen sichergestellt ist. Dabei ist anzumerken, dass das zukünftige Gebäude im MI 2 sogar die größeren Abstände (teilweise über 11 Meter) zur gegenüberliegenden Grundstücksgrenze aufweist. Zusätzlich ist darauf hinzuweisen, dass sich der Abstand im Nordosten des MI 2 zur Grundstücksgrenze bereits auf ca. 4,50 Meter beläuft und diese nach Osten zunehmenden Abstände dem Ziel eines ansprechenden Straßenbildes entsprechen.

Aus denselben Gründen erfolgt auch keine weitere Reduzierung der Abstandsfläche nach Osten. Das Straßenbild ergibt dort eine lang gezogene Kurve, der festgesetzte Grenzabstand von 5 Metern folgt diesem Straßenbild. Auch hier müssen die Abstandsflächen zur Straßenmitte eingehalten werden und auch hier ist auf einen ausreichenden Abstand zur gegenüberliegenden Bebauung und ein städtebauliches Erscheinungsbild Wert zu legen. Bei den Abständen im MI 3 wurden die bestehenden Gebäude aufgenommen, die nunmal lediglich einen Abstand von 3 Metern zur Grenze vorweisen. Allerdings handelt es sich dabei lediglich um erdgeschossige Nebengebäude (Garagen) mit einer weitaus geringeren Bauhöhe. Für das Grundstück im MI 1 wurde die Möglichkeit einer Tiefgaragenbebauung ebenfalls bis zu einem Grenzabstand von 3 Metern festgelegt, womit diesbezüglich auch keinerlei „Schlechterstellung“ ersichtlich ist.

Aus den bestehenden Zwängen der vorhandenen Grundstückszuschnitte und den städtebaulichen Zielen der zukünftigen Bebauung sowie den Gründen für die festgelegten Abstände zu den Grundstücksgrenzen in MI 1 und MI 2 ergeben sich zwangsläufig Unterschiede für die mögliche Dichte der Bebauung in den verschiedenen Bereichen des Bebauungsplanes. Da gerade für die gestalterischen Vorgaben jedoch die gleichen Werte gelten, kann keineswegs von einer Ungleichbehandlung der Grundstückseigentümer gesprochen werden. Die Festsetzungen auch hinsichtlich der Geschossflächen resultieren sämtlichen aus den oben erläuterten städtebaulichen Zielen für den Gesamtbereich des Bebauungsplanes.

 

 

B-2) Kolper Alois/04.01.2011

Die Stellungnahme des Herrn Kolper vom 04.01.2011 wird zur Kenntnis genommen.

Tatsächlich könnte die in der Sitzung des Planungs- und Umweltausschuss am 18.11.2010 kurzfristig eingefügte Ausnahme in Punkt 4.2 der Satzung dazu führen, dass die zulässige Grundfläche überschritten würde. Mit der Ausnahme sollten jedoch neben den eigentlichen Baukörpern die in der Ausnahme genannten Treppenhäuser und Aufzugschächte zusätzlich außerhalb der Baugrenzen zugelassen werden. In der Konsequenz sollten diese Anlagen natürlich auch neben der bislang zugelassenen maximalen Grundfläche möglich sein. Aufgrund der damaligen kurzfristigen Änderung wurde diese Problematik letztlich übersehen. In die Satzung ist daher unter Punkt 3.1 folgender Passus aufzunehmen:

„In den Bauräumen 2a-d darf die festgesetzte Grundfläche für die in Ziffer 4.2 dieser Satzung genannten Treppenhäuser und Aufzugschächte um max. 6 m² je Bauraum überschritten werden.“

Diese Änderung berührt nicht die Grundzüge der Planung und beeinträchtigt weder öffentliche noch private Belange. Sie dient lediglich der Ergänzung und Klarstellung der an sich ohnehin bereits mit Beschluss vom 18.11.2010 gewünschten ausnahmsweisen Zulassung von Treppenhäusern und Aufzugschächten. Eine erneute Auslegung des Bebauungsplanes ist deshalb nicht erforderlich.

 

 

B-3) Amann, Prof. Günter/07.01.2011

Die Stellungnahme des Herrn Prof. Amann vom 07.01.2011 wird zur Kenntnis genommen.

Nach der Änderung des BauGB vom 21.12.2006 zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte besteht die Möglichkeit Bebauungspläne im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufzustellen. Die Vorschrift ist anwendbar für die Wiedernutzbarkeit von Flächen, die Nachverdichtung oder „andere Maßnahmen der Innenentwicklung“. Erfasst sind demnach Bebauungspläne, die der Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und dem Umbau vorhandener Ortsteile dienen. Dies ist vorliegend der Fall. Das Verfahren nach § 13 a BauGB bietet verschiedene Vorteile für eine zeitnahe Umsetzung des Bebauungsplanes. So gelten für das Verfahren die vereinfachten Vorschriften des § 13 BauGB, es muss keine Änderung des Flächennutzungsplanes erfolgen, sondern dieser ist lediglich später im Wege der Berichtigung anzupassen und der Bebauungsplan kann ohne Durchführung einer Umweltprüfung und eines Umweltberichts aufgestellt werden. Eine naturschutzfachliche Ausgleichsbewertung ist nicht erforderlich. Diese Vorgehensweise erspart erheblichen zeitlichen und finanziellen Aufwand ohne sich grundsätzlich auf das Verfahren und das Ergebnis des Verfahrens auszuwirken.

Der Bebauungsplan verstößt nicht gegen § 3 Abs. 1 BauGB, da diese Vorschrift im vorliegenden Bebauungsplanverfahren gar nicht angewendet wurde. § 3 Abs. 1 BauGB regelt die so genannte Frühzeitige Bürgerbeteiligung. Diese wurde jedoch nicht durchgeführt, da es sich wie erläutert beim Bebauungsplanumgriff um einen innerstädtischen Bereich handelt, der nachverdichtet werden soll und auf den die Vorschriften des beschleunigten Verfahrens nach § 13 a BauGB angewendet wurden. Der Stadtrat hat bei Aufstellung des Bebauungsplanverfahrens diese Verfahrensweise beschlossen. Nach § 13 a Abs. 2 Nr. 1 BauGB gelten in diesem beschleunigten Verfahren die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB. Entsprechend dieser Vorschrift wurde von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 BauGB abgesehen und die öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt. Bis zur Erstellung des Entwurfs wurde zudem intensive Vorarbeit für eine mögliche Bebauung geleistet. Eine sich in vielen Punkten wesentlich vom jetzigen Entwurf unterscheidende Lösung wurde sogar im Frühjahr 2010 in einem Auslegungsverfahren behandelt.

Die bisherige öffentliche Parkplatznutzung des Grundstücks Flur-Nr.656 wurde bereits mit der Entscheidung des Verkaufs des Grundstücks im Jahr 2009 aufgegeben, da sich das Grundstück nun in privatem Eigentum befindet. Im Übrigen ist die Frage der wegfallenden öffentlichen Stellplätze keine Angelegenheit des Bebauungsplanverfahrens, in dem es lediglich um die zukünftig mögliche Bebauung geht. Außerdem hat sich der Bauausschuss der Stadt Friedberg in seiner Sitzung am 01.07.2010 mit der Parkplatzentwicklung beschäftigt und die Verwaltung mit der Prüfung von bestimmten Standorten beauftragt. Derzeit werden für mehrere Standorte Machbarkeitsstudien für die Errichtung von Parkdecks erarbeitet.

Die Festsetzung des Gebiets als Mischgebiet entspricht dem derzeitigen Bestand im Geltungsbereich des Bebauungsplan wie auch den zukünftig gewünschten und möglichen Nutzungen. Das derzeit im MI 1 bestehende Gebäude ist bereits zu einem großen Anteil gewerblich genutzt, eine Festsetzung als allgemeines Wohngebiet würde die vorhandene Struktur womöglich unzulässig machen. Das Grundstück der Polizei (MI 3) würde einem Wohngebietscharakter gänzlich zuwider laufen. Außerdem soll für den gesamten Bebauungsplanbereich auch zukünftig die Möglichkeit erhalten bleiben bzw. geschaffen werden, gewerbliche Nutzungen umzusetzen, auch wenn gerade für das MI 2 wohl der Wohncharakter im Vordergrund steht. Doch selbst bei einem den anderen Nutzungen überwiegendem Wohnanteil ist der Festsetzung als Mischgebiet der Vorzug zu geben. Dies ergibt sich bereits aus der vorliegenden Gemengelage der im direkten Umfeld des Bebauungsplanes vorhandenen Nutzungen (z.B. Biergarten, Metzgerei) sowie den Einflüssen der Verkehrswege (Bahnhofstraße, Steirer Berg, Bahnlinie Augsburg-Ingolstadt). Die Festsetzung als Mischgebiet stellt somit für diesen Bereich die logische und richtige Lösung dar. Eine Beschränkung des Wohnanteils auf 50 % besteht außerdem nicht. Im Gegenteil, es gibt für das Verhältnis der einzelnen Nutzungen keine Vorgaben. Die Stadt Friedberg hätte nicht einmal die Möglichkeit  ein quantitatives Verhältnis von Nutzungen festzusetzen. Der Bebauungsplan regelt im Übrigen nicht die Grund- und Geschossflächenzahlen, sondern gibt absolute Grund- und Geschossflächen für die einzelnen Bereiche vor. In der Begründung wird dargelegt, dass sich in der Gesamtheit keine Überschreitungen der Grund- und Geschossflächen im Hinblick auf die Grenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO ergeben. Damit ist sicher gestellt, dass keine Bebauung entstehen kann, die hinsichtlich des Geltungsbereichs zu Überschreitungen der Grenzwerte führt. Der Nachweis der Einhaltung für das Gesamtgebiet reicht dabei aus. Auf bestehende Grundstücksgrenzen muss dabei keine Rücksucht genommen werden, da sich diese jederzeit frei ändern können. Bestehende oder zukünftige Grundstücksgrenzen ändern auch nichts an der tatsächlichen Bebauung. Deshalb ist nur nachzuweisen, dass die gesamte Bebauung nicht zu Überschreitungen der Grenzwerte führt.

Das Polizeigelände entspricht eindeutig einer Anlage für Verwaltungen und ist damit richtigerweise als Mischgebiet festgesetzt. § 11 Abs. 2 BauNVO listet eine große Anzahl von möglichen Sondergebieten auf, die zwar nicht abschließend ist, wonach aber die Polizei keinem der Charaktere zuzuordnen wäre. Aus Sicht der Stadt Friedberg wäre für polizeiliche Gebäude erst die Festsetzung eines Sondergebiets erforderlich wenn dort erhöhter Sicherheitsbedarf bestünde, beispielsweise bei einer Haftanstalt für längeren Freiheitsentzug. Dass derartige Anforderungen nicht bestehen zeigt bereits das Einverständnis der Polizei für die geringen Grenzabstände der möglichen Bebauung im Norden und Westen.

Im innerstädtischen, zentrumsnahen Bereich ist die Realisierung von umfangreichen Frei- und Grünflächen im direkten Umfeld der Bebauung typischerweise stark beschränkt und auch nicht nachgefragt. Es besteht eine Wohnungsnachfrage für innenstadtnahe Wohnungen mit Terrassen, Balkonen oder Dachterrassen, die aufgrund ihrer zentrumsnahen Lagequalität den Mangel an Frei- und Grünflächen kompensieren.

Die geplante Dichte nutzt die vorhandene Infrastruktur und dient dem allgemein gültigen Ziel der Innenentwicklung und Nachverdichtung zugunsten einer Flächen sparenden Bauweise im bereits bebauten Innenstadtbereich. Eine verminderte Wohnqualität ist nicht ersichtlich. Um die Zielsetzung der Nachverdichtung durchzuführen, sind die Anforderungen an die Grünordnung und den naturschutzfachlichen Ausgleich reduziert. Außerdem war das Grundstück Flur-Nr. 656 mit dem bisherigen Parkplatz bereits intensiv genutzt. Trotzdem wurden im Bebauungsplan in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde am Landratsamt Aichach-Friedberg deutliche Festsetzungen zur Grünordnung und insbesondere zur dauerhaften Sicherung der bestehenden Grünflächen und des Baumbestandes getroffen. Der Alleenbestand entlang der Bahnhofstraße ist zur erhalten, für ggf. erforderliche Ersatzpflanzungen wurden klare sowie aus Sicht der Stadt ausreichende Festsetzungen getroffen. Die Grünfläche und der Baumbestand auf dem Grundstück Flur-Nr. 653/3 wurden als zu erhalten festgesetzt.

Warum die Anordnung der Parkplätze im nördlichen Bereich des MI 2 zu einer äußerst unbefriedigenden Verkehrssituation führen soll ist nicht nachvollziehbar. Der Einmündungsbereich des Stadtgrabens in die Bahnhofstraße ist seit je her schon aufgrund des Höhenunterschieds problematisch und lässt sich auch in diesem Bebauungsplanverfahren nicht lösen. Wenn dann wäre dies nur mit großen Eingriffen in die Bestände sowie in Grundstücksbereiche von Privateigentümern möglich. Der Bereich wird jedoch durch die Bebauung von Verkehr entlastet, da die Zu- und Abfahrten zum bislang bestehenden Parkplatz entfallen, die Tiefgaragenzufahrten für das MI 1 von der Haagstraßen und für das MI 2 von der südlichen Bahnhofstraße aus erfolgen müssen, reicht die vorhandene Erschließung für die zukünftigen Erfordernisse in jedem Fall aus. Die Schaffung von gewissen Parkraum im Norden des MI 2 erscheint aber sinnvoll, um zumindest neben den Tiefgaragen auch gewisse oberirdische Parkmöglichkeiten für die zukünftigen Nutzer zu schaffen.

 

 

B-4) Fend Christian/03.01.2011

Die Stellungnahme des Herrn Fend vom 03.01.2011 wird zur Kenntnis genommen.

Der Einmündungsbereich des Stadtgrabens in die Bahnhofstraße ist seit je her schon aufgrund des Höhenunterschieds problematisch und lässt sich auch in diesem Bebauungsplanverfahren nicht lösen. Wenn dann wäre dies nur mit großen Eingriffen in die Bestände sowie in Grundstücksbereiche von Privateigentümern möglich. Der Bereich wird jedoch durch die Bebauung von Verkehr entlastet, da die Zu- und Abfahrten zum bislang bestehenden Parkplatz entfallen, die Tiefgaragenzufahrten für das MI 1 von der Haagstraßen und für das MI 2 von der südlichen Bahnhofstraße aus erfolgen müssen, reicht die vorhandene Erschließung für die zukünftigen Erfordernisse in jedem Fall aus. Eine Abkopplung des Stadtgrabens erscheint weder für die zukünftigen Nutzer, als auch für die bestehenden Anwohner wenig erfreulich, da statt einer Zu- und Abfahrt über die Bahnhofstraße nurmehr eine Erschließung über den östlichen Stadtgraben möglich wäre. Auch ein erhöhter Nutzen von zusätzlichem Parkraum in der Bahnhofstraße wird nicht gesehen, da dort bereits durchgängig geparkt werden kann und es sich lediglich um einige wenige Parkplätze handeln würde.

Die Anforderung eines Spielplatzes nach Art. 7 Abs. 2 BayBO richtet sich bauordnungsrechtlich an den Bauherrn und die Erfordernisse eines konkreten Baukörpers und nicht an die Stadt als Träger der Planungshoheit. Für die Stadt Friedberg ist der Festsetzungskatalog des § 9 BauGB ausschlaggebend. Dieser regelt die möglichen Festsetzungen eines Bebauungsplanes. Unter Nr. 15 besteht dabei auch die Möglichkeit (nicht die Pflicht!) der Festsetzung von privaten oder öffentlich Spielplätzen. Da eine öffentlicher Spielplatz nicht angedacht ist und die Erfordernis eines privaten Spielplatzes in Art. 7 Abs. 2 BayBO geregelt ist, wird auf eine Festsetzung im Bebauungsplan verzichtet.

Die Lärmauswirkungen des Biergartens auf das Bebauungsplangebiet sind untersucht, beinhalten jedoch keinerlei Probleme. Eine Beeinträchtigung des bestehenden Gastronomiebetriebs ist auch für den Biergartenbetrieb aufgrund der Bebauung nicht vorhanden. Der Bebauungsplan setzt ein Mischgebiet fest, in dem höhere Lärmwerte zu dulden sind als in einem (allgemeinen) Wohngebiet. Bereits jetzt befindet sich jedoch nördlich des Betriebs eine näher anliegende Wohnbebauung, die zudem wohl eher einem Wohngebiet entspricht und somit schützenswerter ist, als die zukünftige Bebauung. Außerdem wurden diesbezüglich von Seiten der Unteren Immissionsschutzbehörde am Landratsamt Aichach-Friedberg als Fachbehörde keine Einwände oder Bedenken vorgetragen.

Dies gilt auch für die innerhalb des Geltungsbereichs liegenden gewerblichen sowie polizeilichen Nutzungen. Zudem haben auch die Grundstückseigentümer diesbezüglich keine Bedenken vorgebracht. Im festgesetzten Mischgebiet sind ohnehin gewerbliche Nutzungen im Sinne des § 6 BauNVO zulässig. Anhaltspunkte, dass für die vorhandenen Nutzungen eine Gefährdung besteht, sind daher nicht ersichtlich. Bei einer eventuell beabsichtigten Erweiterung wäre zu gegebener Zeit die Einhaltung aller rechtlichen Vorgaben zu prüfen. Dies ist weder zu jetzigen Zeitpunkt hinsichtlich fiktiver möglicher Erweiterungen, noch innerhalb des Bebauungsplanverfahrens lösbar.

Die Festsetzung zur Einhausung der Tiefgaragenzufahrt ist völlig ausreichend und wurde fachlich mit exakt diesem Wortlaut seitens der Unteren Immissionsschutzbehörde am Landratsamt Aichach-Friedberg als Fachbehörde gefordert. Die Einhausung muss an der Gebäudeeinfahrt der Tiefgarage beginnen und eine Länge von mind. 11 m aufweisen. Die Lage der Tiefgaragenzufahrt im MI 2 ist außerdem konkret festgesetzt. Die schalltechnische Untersuchung des Ing.-Büro Kottermair sowie die Stellungnahme der Unteren Immissionsschutzbehörde bestätigen, dass diese Einhausung ausreicht um die Geräuscheinwirkungen auf die Wohnungen ausreichend zu reduzieren. Die Rampe im südlichen Bereich der Bahnhofstraße führt unter dem bestehenden Fußweg hindurch. Hierzu wird die Stadt Friedberg mit dem Bauträger zu gegebener Zeit eine entsprechende Vereinbarung abschließen.

Die Forderungen zum passiven Schallschutz ergeben sich aus den Vorgaben der schalltechnischen Untersuchung sowie der Stellungnahme der Unteren Immissionsschutzbehörde und wurden dementsprechend in den Bebauungsplan aufgenommen. Anderweitige, sich ggf. überschneidende Anforderungen aus der Wärmeschutzverordnung spielen dabei keine Rolle und könne somit nicht berücksichtigt werden. Zudem wird für den passiven Schallschutz von derzeitig allgemein üblichen Vorkehrungen ausgegangen. Alternative Maßnahmen sind zunächst nicht vorgesehen und wären bei tatsächlichem Bedarf im Rahmen des einzelnen Baugenehmigungsverfahrens zu prüfen.

Auf der Südfassade im MI 2 wird der Orientierungswert der DIN 18005 um 1,2 dB(A) überschritten. Die Festsetzung, dass deshalb auf der Südfassade des Hauses 4 keine Fenster von Schlaf- und Ruheräumen vorgesehen werden dürfen, wird als nicht verhältnismäßig betrachtet. Stattdessen ist im Bebauungsplan bereits enthalten, dass die Fenster von Schlafräumen mit Schallschutzfenstern mind. der Klasse II vorzusehen sind, sofern eine Lüftung dieser Räume nach einer anderen Fassadenseite möglich ist. Ist dies nicht der Fall, sind in diesen Räumen kontrollierte Lüftungsanlagen vorzusehen. Der Orientierungswert auf der Südfassade ist zwar überschritten, jedoch kann mit den festgesetzten passiven Schallschutzmaßnahmen eine deutliche Verbesserung erzielt werden. Die Schädlichkeitsgrenze der 16. BImSchV wird nicht erreicht. Außerdem kann bei Straßenverkehrsgeräuschen im Einzelfall eine Abweichung um bis zu 4 dB(A) vertreten werden. Die vorliegende Überschreitung liegt bei bis zu 1,2 dB(A). Angesichts der festgesetzten passiven Schutzmaßnahmen der bestehenden Orientierungsmöglichkeiten und der vorherrschenden Gemengelage wird diese verbleibende Überschreitung als hinnehmbar betrachtet, weshalb keine weitergehende Festsetzung erfolgt.

Da die erschütterungstechnische Entkoppelung der Tore oder Schranken heutzutage grundsätzlich dem Stand der Technik entspricht, wird es als nicht erforderlich angesehen weitere Festsetzungen für die Schranken festzusetzen. Da die schalltechnische Untersuchung ergeben hat, dass bei festem Einbau der Regenrinnen auf die Einhausung der Zufahrt verzichtet werden könnte, ist auch diese Festsetzung nicht erforderlich.

Die Problematik einer beschleunigten Abfahrt von PKW welche zu Überschreitungen am Haus 4.2 führen sollen ist nicht nachvollziehbar. Die schalltechnische Untersuchung hat sämtliche relevanten Lärmquellen untersucht und abgearbeitet. Ein Mangel ist dabei nicht erkennbar. Die Untere Immissionsschutzbehörde am Landratsamt Aichach-Friedberg hat den Bebauungsplan sowie das Gutachten geprüft und im Rahmen ihrer Stellungnahme dazu keine Bedenken geäußert.

Wie bereits in der Begründung zum Bebauungsplan ausgeführt, erfolgt für die Ostfassaden des MI 2 keine Festsetzung von passiven Schallschutzmaßnahmen, da sich weder durch die Beurteilungs-, noch durch die Spitzenpegel aus dem Polizeibetrieb unzulässige Geräuschimmissionen ergeben. Zudem ist wegen der geringen Verkehrsfrequenz in der Haagstraße gerade zur Nachtzeit nicht zu erwarten, dass die Abfahrt aus dem Polizeigelände bei Einsätzen mit Martinshorn erfolgt. Deshalb wird lediglich empfohlen, die Fenster aller Schlafräume auf den der Polizeiwache zugewandten Fassaden in Form von Schallschutzfenstern mindestens der Klasse III nach VDI 2719 auszuführen oder alternativ für die entsprechenden Schlafräume eine kontrollierte Wohnungslüftung vorzusehen.

 

Abstimmungsergebnis:

 

Ja:                                           11

Nein:                                          0

Pers. beteiligt:                           2

Anwesend:                              13

     

FrV Rockelmann und FrV Hatzold haben gem. Art. 49 Abs. 1 GO an Beratung und Abstimmung nicht teilgenommen.

 

 

Abwesend:

StR Bante                               vertreten durch StRin Krendlinger

StR Büchler                            vertreten durch StR Güntner

FrVe Eser-Schuberth              vertreten durch StRin Brülls