A-1) Landratsamt
Aichach-Friedberg/09.03.2016
Die Stellungnahme des Landratsamtes Aichach-Friedberg vom 09.03.2016 wird zur Kenntnis genommen.
Immissionsschutz:
Auf den
Planungsbereich wirken zwei problematische Lärmquellen ein. Dies sind der
Verkehr auf der westlich befindlichen Seestraße, sowie der Sportlärm der
nördlich angrenzenden Grundstücke mit der Freiflächennutzung der
Eisstockschützenanlage und dem Parkplatz des Kegelzentrums sowie dessen
Freischankterrasse.
Zur Klärung der
Problematik wurden Berechnungen des Büro Bekon, Lärmschutz & Akustik GmbH,
Augsburg beauftragt. Auf Grundlage dieser Berechnungen wurden mit der Unteren
Immissionsschutzbehörde und dem Bauherrn die Erfordernisse für die
Bauleitplanung abgestimmt.
Die
immissionsschutzrechtliche Situation erfordert, dass die Festsetzungen des
Bebauungsplanes anzupassen sind.
Für die geplanten Gebäude
ist im Bauantrag ein Schallschutznachweis gemäß DIN 4109 – Schallschutz im
Hochbau – vorzulegen, der die Außenlärmpegel der Berechnungen des
Ing.-büros Bekon Lärmschutz & Akustik GmbH vom 20.04.2016, LA16-058-K02-G01
zu Grunde legt.
Selbst bei nur
teilweise geöffneten Fenstern ist ein ruhiger Schlaf bei einem Außenpegel von
über 49 dB(A) nicht mehr sicher gestellt. Deshalb sind ab diesem Pegel
grundsätzlich automatische Be- und Entlüftungsanlagen in den Schlaf- und
Ruheräumen vorzusehen.
Verkehrslärm:
Durch den
Verkehrslärm der Seestraße entstehen an der Westfassade des westlich geplanten
Gebäudes Lärmwerte über 64 dB(A), was dazu führt, dass an der Westfassade
möglichst keine Schlaf- und Ruheräume untergebracht werden dürfen, sondern
diese überwiegend zur lärmabgewandten Seite zu orientieren sind. Lärmpegel von bis zu tagsüber/nachts 64/54 dB(A)
können zugemutet werden, da diese Lärmpegel auch für Wohnbereiche in Mischgebieten
– in denen ständiges Wohnen nach der
gesetzgeberischen Wertung allgemein zulässig ist - noch zu akzeptieren sind.
Sportlärm:
Durch den
Sportlärm entstehen tagsüber außer am westlichen Gebäude in den Ruhezeiten
Lärmimmissionen von über 55 dB(A), an der Nordfassade des östlichen Gebäudes
von bis zu 60 dB(A).
Zur Nachtzeit
liegen die Pegel an der Nordfassade des nördlichen Gebäudes und dem nördlichen
Teil des östlichen Gebäudes großteils über 50 dB(A).
Tagsüber werden
somit die zulässigen Werte eines Mischgebiets eingehalten, was zum Schutze der
Gesundheit der Bewohner ausreichend ist. Im Mischgebiet ist Wohnen sogar bis zu
einem Lärmpegel von 60 dB(A) zulässig.
Nachts wird jedoch
der zulässige Richtwert um teilweise bis zu 7dB(A) überschritten. Die
Zumutbarkeitsschwelle für die Asylunterkunft und deren dortige Schlaf- und
Ruheräume liegt jedoch höher als der Richtwert. Daher wird der zulässige
Schallpegel für Schlaf- und Ruheräume auf max. 50 dB(A) festgesetzt. Die
Unterbringung von Asylbewerbern stellt eine nationale Aufgabe dar. Durch den
Umfang des Flüchtlingszustroms sind immissionsfachlich besser geeignete
Standorte für Unterkünfte zum heutigen Zeitpunkt aber nicht bzw. nicht mehr im
erforderlichen Umfang zu akquirieren. Es handelt sich daher um eine besondere
Situation mit einem besonderen Wohnbedarf. Diese Situation hat auch der
Bundesgesetzgeber erkannt und deshalb Asylunterkünfte mit den Regelungen des §
246 BauGB u.a. auch im Gewerbegebiet zugelassen. Dort wirken Lärmpegel von
nachts bis zu 50dB(A) auf die Bewohner ein. Diesen Pegeln werden
Betriebsleiterwohnungen in diesen Gebieten bereits ohne rechtliche oder
gesundheitliche Bedenklichkeit ausgesetzt. Die hier vorliegenden
Beeinträchtigungen sind daher mit den im Ergebnis unbedenklichen
Beeinträchtigungen in einem Gewerbegebiet vergleichbar. Die Nutzung wird
darüber hinaus lediglich befristet für 10 Jahre zugelassen.
B-1) Schreiben Bürger xxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Die Stellungnahme von xxxx xxxxxx xxxxxxx xxx xxxxxxxxxx wird zur Kenntnis genommen.
Seit mehreren
Jahren besteht die Schwierigkeit, dass ein großer Zustrom an Asylsuchenden nach
Deutschland kommt. Den Landkreisen wird dabei nach Ausmaß des
Flüchtlingszustroms stets ein gewisses Kontingent an Flüchtlingen zugewiesen.
Die Stadt
Friedberg und der Landkreis Aichach-Friedberg stehen vor der Aufgabe, die
Flüchtlinge in geeigneten Unterkünften und Wohnungen unterzubringen. Anders als
in anderen Regionen konnte dies bislang in relativen kleinen dezentralen
Unterkünften gelingen, die Möglichkeiten dazu werden jedoch geringer, weshalb
seitens der Stadt auch geeignete Standorte für eine zeitlich befristete
Errichtung von Unterkünften gesucht werden.
Der mit diesem
Bebauungsplan gewählte Standort befindet sich zwar außerhalb des
Siedlungsbereichs, ist aber fußläufig sowohl an das Stadtgebiet, als auch an Naherholungseinrichtungen,
Versorgungsbereich und den ÖPNV angeschlossen. Der Standort ist damit nicht
schlechter zu bewerten als beispielsweise ein Alternativstandort innerhalb
eines Gewerbegebietes. Auch dort befinden sich in der Regel keine
„Wohnnachbarn“.
Negative
Auswirkungen im Hinblick auf die Integration und eine befürchtete
„Gettoisierung“ konnten bisher noch an keinem Standort festgestellt werden.
Vielmehr ist die Anlage erforderlich um nicht zukünftig Gefahr zu laufen,
Turnhallen und ähnliche Standorte als Flüchtlingsunterkünfte heranziehen zu
müssen.
An der Planung
wird daher festgehalten.
B-2) Schreiben Bürger
xxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Die Stellungnahme von xxxx xxxxxx xxxxxxxxx xxx xxxxxxxxxx wird zur Kenntnis genommen.
Seit mehreren
Jahren besteht die Schwierigkeit, dass ein großer Zustrom an Asylsuchenden nach
Deutschland kommt. Den Landkreisen wird dabei nach Ausmaß des
Flüchtlingszustroms stets ein gewisses Kontingent an Flüchtlingen zugewiesen.
Die Stadt
Friedberg und der Landkreis Aichach-Friedberg stehen vor der Aufgabe, die
Flüchtlinge in geeigneten Unterkünften und Wohnungen unterzubringen. Anders als
in anderen Region konnte dies bislang in relativen kleinen dezentralen
Unterkünften gelingen, die Möglichkeiten dazu werden jedoch geringer, weshalb
seitens der Stadt auch geeignete Standorte für eine zeitlich befristete
Errichtung von Unterkünften gesucht werden. Der mit diesem Bebauungsplan
gewählte Standort befindet sich zwar außerhalb des Siedlungsbereichs, ist aber
fußläufig sowohl an das Stadtgebiet, als auch zu Naherholungseinrichtungen,
Versorgungsbereich und den ÖPNV angeschlossen. Der Standort ist damit
keineswegs schlechter zu bewerten als beispielsweise ein Alternativstandort
innerhalb eines Gewerbegebietes. Auch dort befinden sich in der Regel keine
„Wohnnachbarn“.
Negative
Auswirkungen im Hinblick auf die Integration und eine befürchtete
„Gettoisierung“ konnten bisher noch an keinem Standort festgestellt werden.
Vielmehr ist die Anlage erforderlich, um nicht zukünftig Gefahr zu laufen,
Turnhallen und ähnliche Standorte als Flüchtlingsunterkünfte heranziehen zu
müssen.
An der Planung wird
daher festgehalten.
B-3) Schreiben Bürger
xxxxxxx xxxxx xxxxxx xxxxx xxxx xxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Die Stellungnahme xxx
xxxxx xxxxxx xxxxx xxxxxxxxx xxxxx xxx xxxxxxx xxxxxxx xxx xxxxxxxxx xxx
xxxxxxxxxx wird zur Kenntnis
genommen.
Zu 1.: Entgegen
der Ausführungen in der Stellungnahme entspricht der ausgelegte
Bebauungsplanentwurf dem beschlossenen Geltungsbereich, der lediglich das
Grundstück Flur-Nr. 1596, Gem. Friedberg umfasst. In seiner Sitzung am
17.09.2015 hat der Stadtrat den Änderungsbeschluss für das Grundstück Flur-Nr.
1596, Gem. Friedberg gefasst. Der Änderungsbeschluss wurde gemäß § 2 Abs. 1
Satz 2 BauGB am 21.10.2015 öffentlich bekannt gemacht.
Aufgrund der
Verhandlungen mit xxx
xxxx wurde der
Geltungsbereich zwar zunächst durch Beschluss des Stadtrats vom 11.11.2015 um
die Grundstücke Flur-Nrn. 1596/8 und 1596/9, Gem. Friedberg erweitert. Nachdem
die Verhandlungen dazu jedoch scheiterten, hat der Stadtrat diesen Beschluss
mit Beschluss am 21.01.2016 aufgehoben. Es verbleibt daher bei dem gültigen
Beschluss für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes vom 17.09.2015, der
ausschließlich das Grundstück Flur-Nr. 1596, Gem. Friedberg umfasst.
Die geschilderten
Entscheidungen beruhten auf Zielsetzungen, die für die Grundstücke bestehen. Der
rechtskräftige Bebauungsplan setzt für die Grundstücke Sportflächen fest. An
dieser Zielsetzung wird auch grundsätzlich weiterhin festgehalten. Da das
Grundstück Flur-Nr. 1596, Gem. Friedberg jedoch bisher nicht die geplante und
festgesetzte Nutzung erfahren hat, soll dort für einen befristeten Zeitraum die
Möglichkeit bestehen, Anlagen für soziale Zwecke als Asylunterkünfte errichten
zu können. Für diese Nutzung ist jedoch die Änderung des Bebauungsplanes
erforderlich. Dagegen besteht auf dem nördlich angrenzenden Grundstück Flur-Nr.
1596/8, Gem. Friedberg tatsächlich die mit Bebauungsplan festgesetzte
Sportnutzung als Kegelsportanlage. Da diese derzeit nicht in Betrieb ist und xxx
xxxx auf die Stadt
Friedberg zukam, dort vorübergehend ebenfalls eine Asylunterkunft einzurichten,
bestand die Planungsidee, die beiden Grundstücke für diese Nutzung
zusammenzufassen. Auch dafür wäre eine (befristete) Änderung des
Bebauungsplanes erforderlich gewesen. Die Verhandlungen zur Umsetzung dieser
Planungsidee scheiterten jedoch.
Gerade wenn einer
bestimmten Planung zwar ein städtebauliches Konzept zugrunde liegt, der
Bebauungsplan aber dieses Konzept nicht verwirklichen kann, fehlt es bereits an
der Erforderlichkeit einer Bauleitplanung. Dies ist vorliegend im Hinblick auf
die Teilfläche FlNr. 1596/8, Gem. Friedberg der Fall, da die Realisierung einer
Asylunterkunft auf dieser Fläche aus zivilrechtlichen Gründen für die
Geltungsdauer von 10 Jahren unmöglich ist (Umfang des bestehenden Erbbaurechts).
Bei der letztlich ablehnenden Entscheidung über die Erweiterung des
Erbbaurechts war die Stadt Friedberg als Eigentümerin dem
Wirtschaftlichkeitsgrundsatz verpflichtet. Ein Kontrahierungszwang bestand
nicht.
Überdies ist auch
die Aufnahme der FlNr. 1596/8 und 1596/9 nicht im Rechtssinne erforderlich
gewesen, da die beiden Flächen unterschiedlichen Nutzungen abwägungsfehlerfrei
zugeführt werden können. Die Nutzungen sind im Ergebnis– gerade
immissionsschutzfachlich, siehe oben – verträglich. Beeinträchtigungen der
bereits bestehenden Nutzung auf den nicht mehr umfassten Flurnummern sind daher
nicht zu befürchten. Ein Anspruch auf Durchführung einer Bauleitplanung besteht
überdies nicht, § 1 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz. 1 BauGB.
Daher hat der
Stadtrat am 21.01.2016 beschlossen, die Bebauungsplanänderung von diesem
Zeitpunkt an nur noch für das südliche Grundstück Flur-Nr. 1596, Gem. Friedberg
fortzuführen.
Dies stellt auch
keine Negativplanung dar. Die Stadt verfolgt mit der Ausweisung einer
befristeten Nutzungsmöglichkeit für Asylbewerberunterkünfte im südlichen
Teilbereich ein positives Planungsziel: die Schaffung von dringend benötigten
Unterkünften, § 1 Abs. 6 Nr. 13 BauGB. Darüber hinaus wird an der
Planungsintention des rechtskräftigen Bebauungsplans zur Errichtung von
Sportstätten auch weiterhin festgehalten.
Im Fall des
zitierten Urteils wurde versucht, eine ungewünschte Asylunterkunft mittels
Änderung eines Bebauungsplanes und Ausschluss dieser Nutzung zu verhindern, was
eine Negativplanung darstellte. Demgegenüber liegen vorliegend positive
Planungsziele vor. Die im Bebauungsplan vorgesehene Nutzung als
Schießsportanlage auf dem Grundstück Flur-Nr. 1596, Gem. Friedberg, wurde
jedoch bisher nicht umgesetzt und wird nach heutigem Kenntnisstand auch innerhalb
der nächsten Jahre nicht realisiert werden. Aus diesem Grund soll der
Bebauungsplan um eine weitere Nutzungsmöglichkeit ergänzt werden. Hierfür ist
es notwendig, aber auch hinreichend, die Änderung nur für das Grundstück
Flur-Nr. 1596, Gem. Friedberg, vorzunehmen. Für das Grundstück Flur-Nr. 1596/8,
Gem. Friedberg verbleibt es bei den bisherigen Festsetzungen. Dort wurden die
Festsetzungen baurechtlich auch tatsächlich umgesetzt.
Die Änderung des
Bebauungsplans erfolgte also nicht aus fiskalischen Gründen. Vielmehr steht das Grundstück für eine solche
Nutzungsmöglichkeit zur Verfügung und bietet hinsichtlich des Nutzungszwecks
städtebauliche Vorteile. Darüber hinaus handelt es sich um eine Fläche die
bereits bebaut werden kann und damit nicht um eine Außenbereichsfläche nach §
35 BauGB, sodass keine bislang baulich ungenutzten Flächen neu zur planerischen
Versiegelung gebracht werden müssen.
Zu 2.: Im
rechtsgültigen Flächennutzungs- und Landschaftsplan der Stadt Friedberg ist das
Grundstück Flur-Nr. 1596, Gem. Friedberg als Gemeinbedarfsfläche mit der
Zweckbestimmung „Sport“ dargestellt. Die Änderung des Bebauungsplanes
widerspricht jedoch nicht diesen Darstellungen. Es handelt es sich lediglich um
eine befristete Änderung für einen Zeitraum von 10 Jahren. Im
Flächennutzungsplan ist nach § 5 Abs. 1 BauGB die sich aus der beabsichtigten
städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung darzustellen. Der
Flächennutzungsplan zielt dabei darauf ab, diese Nutzungen nicht nur als
kurzfristige Ziele, sondern über einen längeren Zeitraum von rund 20 Jahren
darzustellen. Langfristige Zielsetzung der Stadt Friedberg ist auch weiterhin
die Realisierung von Sportflächen auf dem Areal. Vorübergehend soll jedoch auch
die Errichtung von Anlagen für soziale Zwecke im Rahmen eines Sondergebiets
möglich sein. Die bisher festgesetzte Nutzungsart für Sportflächen bleibt im
Bebauungsplan während dieser Zeit im Übrigen ja auch bestehen. Neben den bisher
festgesetzten Nutzungsmöglichkeiten besteht nach Änderung des Bebauungsplanes
befristet für 10 Jahre zusätzlich die Möglichkeit zur Umsetzung von Anlagen für
soziale Zwecke. Um dies zu verdeutlichen, wird der Bebauungsplan daraufhin
angepasst und klargestellt. Dem widerspricht auch nicht, dass die Anlagen für
soziale Zwecke durch Sondergebiet festgesetzt werden. Der Flächennutzungsplan
legt durch ein grobes Raster die künftigen stadtplanerischen Zielsetzungen
fest. Dies ändert sich durch die Planung nicht. Auch die Änderung des
Bebauungsplanes ist weiterhin aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.
Zu 3.: Das
Anbindungsgebot soll den baurechtlichen Außenbereich vor einer weiteren
Zersiedelung durch Siedlungsflächen schützen. Beim Grundstück Flur-Nr. 1596,
Gem. Friedberg handelt es sich gerade nicht um eine klassische Außenbereichsfläche,
sondern eine Fläche die schon jetzt mittels eines rechtskräftigen
Bebauungsplanes überplant ist und damit eine bauliche Ausnutzung zulässt.
Gerade dies war ein Grund diese Fläche zu überplanen und keine weitere
Zersiedelung des Außenbereichs vorzunehmen. Das Ziel des
Landesentwicklungsprogramms wurde damit bereits berücksichtigt, indem es zu
keiner Überplanung und Versiegelung von bislang baulich nicht nutzbaren Flächen
kommen wird. Zudem handelt es sich um eine auf 10 Jahre befristete Nutzung, mit
der ein weit weniger schwerwiegender Eingriff in bisher unbebaute
Grundstücksbereiche einhergeht, als bei einer dauerhaften Neuansiedlung. Im
Rahmen der frühzeitigen Beteiligung wurde im Übrigen die Höhere
Landesplanungsbehörde an der Regierung von Schwaben bzgl. der Regional- und
Landesplanung am Verfahren beteiligt und hat keine diesbezüglichen Bedenken
geäußert.
Darüber hinaus
stehen tatsächlich keine geeigneten Flächen im Innenbereich des
Siedlungsbereichs von Friedberg - die sich insbesondere hinsichtlich der
Anforderungen an Grundstücksfläche und Bebauungsmöglichkeiten für die geplante
Nutzung eignen - zur Verfügung.
Zu 4.: Die Art der
baulichen Nutzung wurde im Bebauungsplan nicht explizit festgesetzt. Die
Festsetzung zur Nutzung als Sportfläche beruht auf § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB. Nun
soll zudem vorübergehend die Nutzung für Anlagen sozialer Zwecke möglich sein,
weshalb für die Änderung des Bebauungsplanes ein Sondergebiet nach § 11 BauNVO
für eine befristete Nutzung für Anlagen für soziale Zwecke festgesetzt wird.
Die Festsetzungen werden dazu entsprechend angepasst und verdeutlicht.
Zu 5.:
a Die
bisherige Höhenregelung des Bebauungsplanes ist äußerst unzureichend. Die
Höhenfestsetzung von 5,90 m plus einer Höhe des Erdgeschosses von bis zu 30 cm
über dem Gelände gilt nur für den Bereich der Kegelsportanlage und wurde
aufgrund der über das Grundstücks geführten Stromleitung auf diese Höhe
begrenzt. Für die anderen Grundstücke ist im bisherigen Bebauungsplan überhaupt
keine Höhenbegrenzung festgesetzt. Schon aus diesem Grund war eine Begrenzung
der Höhe im Änderungsverfahren geboten. Die Höhe mit 7,50 m über Gelände führt
auch im Vergleich zum nördlich angrenzenden Grundstück mit insgesamt bis zu
6,20 m nicht zu einer übermäßigen Höhenentwicklung. Die Höhe von 7,50 m lässt
die Errichtung von 2 Vollgeschossen zu, wie es für eine derartige Anlage
sinnvoll ist und städtebaulich
unproblematisch für das Gebiet wirkt. Die geplanten Baukörper fügen sich ins
Landschaftsbild ein, da sie sich von der Grundfläche und der Höhenentwicklung
am direkt angrenzenden Kegelzentrum, sowie an der im weiteren Umfeld gelegenen
Bebauung orientieren. Im Umfeld des Planungsgebietes sind in die landwirtschaftliche Flur
eingebettete Hofstellen und die ehemalige Kussmühle vorhanden. Die Gebäude
weisen große Grundflächen auf und sind teilweise mehrgeschossig. Die benachbarte Kleingartenanlage kann als Bezug
für die geplante Bebauung nicht herangezogen werden, da diese Flächen in der
Landschaft als Grünflächen wahrgenommen werden und die Gebäude hier eine
untergeordnete Rolle spielen. Das Planungsgebiet hat daher auch aufgrund des direkten Anschlusses an
die Bebauung des Kegelzentrums geringe Bedeutung für das Landschaftsbild.
b Die Festsetzung, dass die Abstandsflächen innerhalb des Geltungsbereichs zwischen den Gebäuden auf die Hälfte reduziert werden kann, entsteht durch die geplante Stellung der Gebäude zueinander. Diese Positionen werden im weiteren Verfahren durch eine Konkretisierung der Baugrenzen konkreter festgelegt. Die geplanten Gebäude überschreiten jeweils die Länge von 16 m, innerhalb der nach Art. 6 Abs. 6 BayBO nur die Hälfte der Abstandsflächen erforderlich wären. Durch die Stellung der Gebäude zueinander bestehen jedoch keine Beeinträchtigungen von Belichtung oder Belüftung zueinander, da mittels der Baugrenzen ein Mindestabstand von 7,50 m zwischen den Gebäuden sichergestellt wird. Bei einer maximalen Bauhöhe von 7,50 m wird dadurch ein Lichteinfallswinkel von mind. 45° zum Erdgeschossfußboden eingehalten, der ausreicht, um eine Beeinträchtigung hinsichtlich der Belichtung, Besonnung und Belüftung auszuschließen. Nach außen zu den Grenzen des Geltungsbereichs sind ohnehin die vollen Abstandsflächen der Bayer. Bauordnung einzuhalten, um nachbarliche Beeinträchtigungen auszuschließen. Der Brandschutz für die Gebäude kann nicht im Rahmen der Bauleitplanung sichergestellt werden, sondern ist im Rahmen des darauf folgenden Bauantrags nachzuweisen.
c Eine Grundflächenzahl (GRZ) ist im bestehenden Bebauungsplan nicht festgesetzt, womit auch nicht von einer Erhöhung der GRZ gesprochen werden kann. Vielmehr ist die Festsetzung einer Obergrenze der zulässigen Grundfläche nun für die geplante Nutzung geboten und aufgenommen.
d Die Festsetzungen beruhen daher auf der städtebaulich gewünschten Ausrichtung und Entwicklung der Bebauung auf dem Grundstück. Sie wurden in ihrem Umfang auch im Vergleich zum bisherigen Bebauungsplan auf die erforderlichen Mindestfestsetzungen ergänzt und spiegeln das städtebaulich vertretbare Maß für eine Bebauung des Grundstücks wider.
Zu 6.: Die immissionsfachlichen Beurteilungen wurden in der Zwischenzeit erweitert und ergänzt. Dabei wurde die Genehmigungssituation auf dem nördlichen Grundstück mit der genehmigten Freischankterrasse, sowie dem Parkplatz mit 45 Stellplätzen berücksichtigt. Es wurden folgende Erkenntnisse erarbeitet, die durch geänderte Festsetzungen in das weitere Verfahren des Bebauungsplanes einfließen:
Auf den Planungsbereich
wirken zwei problematische Lärmquellen ein. Dies sind der Verkehr auf der
westlich befindlichen Seestraße, sowie der Sportlärm der nördlich angrenzenden
Grundstücke mit der Freiflächennutzung der Eisstockschützenanlage und dem
Parkplatz des Kegelzentrums sowie dessen Freischankterrasse.
Zur Klärung der
Problematik wurden Berechnungen des Büro Bekon, Lärmschutz & Akustik GmbH,
Augsburg beauftragt. Auf Grundlage dieser Berechnungen wurden mit der Unteren
Immissionsschutzbehörde und dem Bauherrn die Erfordernisse für die
Bauleitplanung abgestimmt.
Die Situation
erfordert, dass die Festsetzungen des Bebauungsplanes anzupassen sind.
Für die geplanten Gebäude
ist im Bauantrag ein Schallschutznachweis gemäß DIN 4109 – Schallschutz im
Hochbau – vorzulegen, der die Außenlärmpegel der Berechnungen des
Ing.-büros Bekon Lärmschutz & Akustik GmbH vom 20.04.2016, LA16-058-K02-G01zu Grunde legt.
Selbst bei nur
teilweise geöffneten Fenstern ist ein ruhiger Schlaf bei einem Außenpegel von
über 49 dB(A) nicht mehr sicher gestellt. Deshalb sind ab diesem Pegel generell
automatische Be- und Entlüftungsanlagen in den Schlaf- und Ruheräumen
vorzusehen.
Verkehrslärm:
Durch den
Verkehrslärm der Seestraße entstehen an der Westfassade des westlich geplanten
Gebäudes Lärmwerte über 64 dB(A), was dazu führt, dass an der Westfassade
möglichst keine Schlaf- und Ruheräume untergebracht werden dürfen, sondern
diese überwiegend zur lärmabgewandten Seite zu orientieren sind. Lärmpegel von bis zu tagsüber/nachts 64/54 dB(A)
können zugemutet werden, da diese Lärmpegel auch für Wohnbereiche in Mischgebieten
– in denen ständiges Wohnen allgemein zulässig ist - noch zu akzeptieren sind.
Sportlärm:
Durch den
Sportlärm entstehen tagsüber in den Ruhezeiten außer am westlichen Gebäude
überall Lärmimmissionen von über 55 dB(A), an der Nordfassade des östlichen
Gebäudes von bis zu 60 dB(A).
Zur Nachtzeit
liegen die Pegel an der Nordfassade des nördlichen Gebäudes und dem nördlichen
Teil des östlichen Gebäudes großteils über 50 dB(A).
Tagsüber werden
somit die zulässigen Werte eines Mischgebiets eingehalten, was in der
vorhandenen Situation ausreichend ist. Im Mischgebiet ist Wohnen bis zu einem
Lärmpegel von 60 dB(A) zulässig.
Nachts wird jedoch
der zulässige Richtwert um teilweise bis zu 7dB(A) überschritten. Die
Zumutbarkeitsschwelle für die Asylunterkunft und deren dortige Schlaf- und
Ruheräume liegt jedoch höher. Daher wird der zulässige Schallpegel für Schlaf-
und Ruheräume auf max. 50 dB(A) festgesetzt. Die Unterbringung von Asylbewerbern
stellt eine nationale Aufgabe dar. Durch den Umfang des Flüchtlingszustroms
sind immissionsfachlich besser geeignete Standorte für Unterkünfte zum heutigen
Zeitpunkt aber nicht bzw. nicht mehr im erforderlichen Umfang zu akquirieren.
Es handelt sich daher um eine besondere Situation mit einem besonderen
Wohnbedarf. Diese Situation hat auch der Bundesgesetzgeber erkannt und deshalb
Asylunterkünfte mit den Regelungen des § 246 BauGB u.a. auch im Gewerbegebiet
zugelassen. Dort wirken Lärmpegel von nachts bis zum 50dB(A) auf die Bewohner
ein. Diesen Pegeln werden Betriebsleiterwohnungen in diesen Gebieten bereits
ohne rechtliche oder gesundheitliche Bedenklichkeit ausgesetzt. Die hier
vorliegenden Beeinträchtigungen sind daher mit den im Ergebnis unbedenklichen
Beeinträchtigungen in einem Gewerbegebiet vergleichbar. Die Nutzung wird
darüber hinaus lediglich befristet für 10 Jahre zugelassen.
Zu 7.: Für das Gelände wurde zwischenzeitlich ein Bodengutachten durch den Bauherrn angefertigt. Dieses ergibt, dass überwiegend schon oberflächennah ein vergleichsweise tragfähiger Untergrund vorliegt. Ein Bedarf für Bodenaustausch ist lediglich in kleinräumigen Bereichen abzusehen, die dem Bauherrn zwischenzeitlich bekannt sind.
Zu
8.: Der Stadtrat hatte das Grundstück Flur-Nr. 1596/8,
Gem. Friedberg zwar zwischenzeitlich in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes
aufgenommen, weder waren damit aber Zusicherungen verbunden, noch wurde das
Bauleitplanverfahren weiter vorangetrieben. Vielmehr fanden ausschließlich
Gespräche und Verhandlungen statt, um die Modalitäten einer Vereinbarung zu
überprüfen. Da diese Verhandlungen gescheitert sind, hat der Stadtrat seinen
vorgenannten Beschluss aufgehoben, ohne dass in der Zwischenzeit das
Bebauungsplanverfahren in irgendeiner Weise fortgeführt wurde oder ein für die
Stadt ersichtlich notwendiger Planungsaufwand entstanden ist.
Schwer
nachvollziehbar ist auf Grundlage der vorgetragenen Einwendungen, wie diese
gleichzeitig im Einklang mit einer Wiederaufnahme des Grundstücks in den Geltungsbereich
der Bebauungsplanänderung stehen können. Aus Sicht der Stadt Friedberg haben
sich keine Änderungen der Modalitäten ergeben, die letztlich dazu führten, dass
eine einvernehmliche Lösung nicht zu Stande kam. Aufgrund des
Planungsfortschritts und des zeitlichen Drucks, das geplante Bauvorhaben
umzusetzen, ist die Wiederaufnahme der Verhandlungen nicht mehr zielführend,
weshalb es bei der jetzigen Planung verbleibt und das Verfahren dementsprechend
fortgeführt wird.
C) Weitere Beschlüsse:
Durch die sich aus
den heutigen Beschlüssen ergebenden Änderungen des Bebauungsplanes werden die
Grundzüge der Planung nicht berührt. Vielmehr erfolgt in den beschlossenen
Teilbereichen des Bebauungsplanes eine Klarstellung, eine genauere
Detaillierung sowie zum Teil Ergänzung der Festsetzungen.
Die Verwaltung wird beauftragt, nach Einarbeitung der Änderungen in den Bebauungsplan eine beschränkte Beteiligung im Sinne des § 4a Abs. 3 Satz 4 BauGB durchzuführen und die Stellungnahmen der betroffenen Öffentlichkeit sowie der berührten Behörden einzuholen. Die Beteiligung kann dabei auf die Einwendungen beschränkt werden, die im Rahmen der öffentlichen Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB und der Beteiligung der Behörden nach § 4 Abs. 2 BauGB eingegangen sind. Für die Einholung wird eine Frist von 3 Wochen als angemessen und ausreichend betrachtet.