Sitzung: 29.09.2005 Bauausschuss
Beschluss: ungeändert beschlossen
A-1)
Landratsamt Aichach-Friedberg/30.08.2005
Die Stellungnahme des Landratsamtes Aichach-Friedberg vom 30.08.2005 wird zur Kenntnis genommen.
Naturschutz
Der Hinweis zur Konkretisierung der Ausgleichsfläche wird zur Kenntnis genommen. Im weiteren Verfahren werden die entsprechenden Pläne beigefügt. Zur Sicherung der Ausgleichsfläche wird im vorliegenden Fall am städtebaulichen Vertrag festgehalten. Für weitere Verfahren soll die Problematik grundsätzlich mit der unteren Naturschutzbehörde diskutiert werden.
Kreisstraßenverwaltung
Die Hinweise auf das Bay. Straßen- und Wegegesetz werden zur Kenntnis genommen. Unter Punkt. 5 der Begründung (Anbauverbotszone) wird die Situation bereits ausreichend beschrieben. Die Thematik wurde im Vorfeld mit dem zuständigen Sachgebiet abgestimmt.
A-2)
Regierung von Schwaben/15.09.2005
Die Stellungnahme der Regierung von Schwaben vom 15.09.2005, die keine raumordnerischen Probleme mit der Ausweisung des Sondergebietes auf Grundlage des vorgesehenen Warensortimentes sieht, wird zur Kenntnis genommen. Die Regierung von Schwaben sieht die im Landesentwicklungsprogramm (LEP) normierten Anforderungen als erfüllt an.
A-3)
Stadt Augsburg/16.08.2005
A-4) IHK
Schwaben/01.09.2005
A-5) Landesverband des Bayer. Einzelhandels
e.V./02.09.2005
Die Stellungnahmen der Stadt Augsburg vom 16.08.2005, der IHK Schwaben vom 01.09.2005 und des Landesverbandes des Bayer. Einzelhandels e.V. vom 02.09.2005 werden zur Kenntnis genommen.
Allgemeines
Die Stadt Friedberg verfolgt im Norden des Stadtteils Friedberg West ein integriertes städtebaulich-infrastrukturelles Gesamtkonzept. Grundlage hierfür ist der Bau der AIC 25-neu mit dem Kreisverkehr zur Anbindung an die Lechhauser Straße.
Nördlich des künftigen Kreisverkehrs werden gewerbliche Bauflächen (Businesspark) erschlossen. Hier hat die Stadt Friedberg die Entwicklung von Verbrauchermärkten bewusst nicht zugelassen, um eine unkontrollierte Entwicklung von Einzelhandelsgeschäften zu verhindern. Hätte die Stadt Friedberg die Ansiedlung von Einzelhandelsgeschäften im Bebauungsplan Nr. 8 für den Businesspark nicht ausdrücklich ausgeschlossen, bestände die Möglichkeit, dass sich im dortigen Gewerbegebiet Einzelhandelsgeschäfte mit einer in der Summe noch größeren Verkaufsfläche ansiedeln. Zahlreiche Anfragen hierfür lagen bei der Stadt Friedberg vor.
Mit der Rückstufung und dem Rückbau der Lechhauser Straße entlang des bisherigen bebauten Bereiches dient die vorhandene Straße künftig nur noch der Erschließung des Stadtteils Friedberg West. Der Durchgangsverkehr wird über die neuen Verkehrswege abgewickelt.
Die für das Sondergebiet vorgesehene Fläche wird damit räumlich den bebauten Bereichen in Friedberg West zugeordnet.
Städtebauliche Integration des
Standortes gem. LEP
Die Feststellung, dass der Standort des Vorhabens städtebaulich nicht integriert sei, wird nicht geteilt. Das Landesentwicklungsprogramm Bayern formuliert bezüglich der städtebaulichen Integration für großflächigen Einzelhandel folgende Kriterien:
· Gewährleistung der Verbrauchernähe und dadurch eine verbrauchernahe Versorgung
· Schutz des Orts- und Landschaftsbildes
· funktionsgerechte Nutzung der Infrastruktur, dadurch Erreichbarkeitsvorteile
· baulich verdichteter Siedlungszusammenhang, mit wesentlichen Wohnanteilen
· eine nach den örtlichen Gegebenheiten entsprechende Anbindung an den ÖPNV sowie
· fußläufige Erreichbarkeit
· räumlich funktionaler Bebauungszusammenhang bei Randlagen (planerisches Gesamtkonzept)
· sowie die Flächenverfügbarkeit.
Durch die unmittelbare Nachbarschaft zur Wohnbebauung in Friedberg West, der günstigen Infrastruktur im Anschlussbereich der Lechhauser Straße und der AIC 25neu ist die Verbrauchernähe und somit eine verbrauchernahe Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs gewährleistet. Der Standort befindet sich zwar in einer Randlage, steht aber in räumlich funktionalem Zusammenhang mit der benachbarten Wohnbebauung.
Durch die Umwidmung einer im bisherigen Flächennutzungsplan dargestellten Gewerbefläche kann auch eine Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes durch das Vorhaben ausgeschlossen werden, besonders da weiter nördlich weitere Gewerbeflächen entwickelt werden und der Bau der AIC 25neu das Sondergebiet von der freien Landschaft trennen wird. Der Standort befindet sich somit innerhalb einer baulichen Verdichtung. Mit den benachbarten Wohnbauflächen in Friedberg West wird auch die Forderung nach wesentlichen Wohnanteilen in räumlicher Nähe erfüllt.
Eine direkte Anbindung an den ÖPNV ist bisher nicht gegeben, wird aber im Rahmen der weiteren Entwicklung des Businessparks bereits mit dem AVV diskutiert. Schwerpunktmäßig dient das angebotene Sortiment aber überwiegend der Versorgung der Bewohner des angrenzenden Stadtteils Friedberg West. Vom nördlichen Bereich des 3.500 Einwohner zählenden Stadtteils, zwischen der Augsburger Straße und der Lechhauser Straße, kann der Einzelhandelsstandort fußläufig in wenigen Minuten erreicht werden.
Die Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs in Friedberg West wird von den dort wohnenden Bürgern als nicht ausreichend erachtet. Bestehende Einkaufsmöglichkeiten befinden sich in einer räumlich zu großen Distanz. Der vorgesehene Standort ermöglicht neben der Verkaufsfläche auch die Unterbringung der erforderlichen PKW-Stellplätze. Vergleichbare Flächen sind im besagten Stadtteil nicht vorhanden, alternative Standorte für das Vorhaben scheiden daher aus. Es ist deshalb davon auszugehen, dass der Standort für das Vorhaben als städtebaulich integriert einzustufen ist und somit den Vorgaben des Landesentwicklungsprogramms entspricht.
Warensortiment
Mit Ausnahme der Stadt Augsburg teilen die Träger öffentlicher Belange die Auffassung, dass die Versorgungssituation im Stadtteil Friedberg West zu verbessern ist.
Mit der vorgesehenen Sortimentausstattung, vorwiegend Lebensmittel, geht es überwiegend um die Versorgung der Einwohner von Friedberg West mit Gütern des täglichen Bedarfes. Das beabsichtigte Sortiment stellt einen kleinen Ausschnitt eines zentrenrelevanten Warensortimentes dar. Waren des spezialisierten höheren Bedarfes sollen im vorgesehenen Konzept nicht angeboten werden. Eine besondere Kaufkraftabschöpfung aus benachbarten zentralen Geschäftslagen - mit Fachgeschäften und einem hohen Serviceangebot - ist daher nicht zu befürchten.
Die vorgebrachte Kritik an dem Bau eines Drogeriemarktes an diesem Standort kann jedoch nicht geteilt werden. Die interessierte Drogeriemarktkette betreibt bereits eine Filiale in der Innenstadt von Friedberg. Diese Filiale wird weiterbetrieben und soll im Warensortiment aufgestockt und qualitativ verbreitert werden. Zusätzlich befindet sich eine Filiale an der Friedberger Straße in Augsburg-Hochzoll. Auch hier wird beabsichtigt, die Filiale über den bisherigen laufenden Vertrag bis 2008 hinaus zu betreiben. Das Engagement der Drogeriemarktkette an der Lechhauser Straße besteht daher ausschließlich in einer Ergänzung der bestehenden Standorte. Dies zeigt sehr deutlich, dass ein weiteres Marktpotential besteht. Die Bedenken einer möglichen Magnetwirkung des Drogeriemarktes oder eines Kaufkraftverlustes in benachbarten Bereichen sind daher unbegründet und können nicht geteilt werden.
Größe der
Sonderbaufläche/Verkaufsfläche
Für die Stadt Friedberg wird eine Zunahme der Bevölkerungszahlen prognostiziert. Der Umfang der vorgesehenen Verkaufsfläche wird daher als bedarfsgerecht angesehen. Von den Einwohnern in Friedberg West wurde der vorgesehene Umgriff bei einer Bürgerversammlung grundsätzlich begrüßt. Die Konzentration dreier Märkte an diesem Standort ermöglicht die Entwicklung eines untergeordneten Nahversorgungszentrums mit Waren des täglichen Bedarfs in Friedberg West. Autofahrten können verkürzt und mit dem Angebot auch zusätzliche Fahrbewegungen verhindert werden.
Zusätzlich handelt es sich bei der vorgesehenen Sonderbaufläche um ein bauleitplanerisches Gesamtkonzept. Von der Stadt Friedberg wird bewusst eine Konzentration von Einzelhandelsgeschäften an diesem verkehrstechnisch günstigen Standort favorisiert, um Fehlentwicklungen an anderen Standorten zu verhindern. Die Fläche zu verkleinern und Teilflächen als gewerbliche Bauflächen zu nutzen widerspricht diesem Gesamtkonzept und wäre funktional nicht zu vertreten.
Fachbehörden
Die zuständigen Fachbehörden (Regierung von Schwaben - Raumordnung, Landratsamt Aichach-Friedberg, Bauleitplanung) haben gegen die Darstellung eines großflächigen Einzelhandelsvorhabens an diesem Standort keine Bedenken geäußert. Raumordnerische Belange werden demnach nicht wesentlich berührt. Die Befürchtungen der IHK oder des LBE werden von behördlicher Seite nicht geteilt.
An der bestehenden Planung wird daher festgehalten.
Die Forderung nach einem integrierten Verkehrskonzept bzgl. Fußgänger und Radfahrer aus dem Stadtteil Friedberg West beziehen sich auf Detailplanungen zur Erschließung des Gebietes. Da der Durchgangsverkehr künftig über die AIC 25-neu und den Kreisverkehr abgewickelt wird, dient die bestehende Lechhauser Straße nur noch der Erschließung des Stadtteils Friedberg West. Dieses Konzept ist bereits in den Planungen zur AIC 25-neu berücksichtigt. Von einem deutlichen Rückgang des Verkehrsaufkommens ist deshalb auszugehen. Mit der Rückstufung und dem Rückbau der Lechhauser Straße auf die Ebene einer Gemeindeverbindungsstraße ergibt sich automatisch eine Beruhigung der Verkehrssituation, so dass die fußläufige Erreichbarkeit sowie die Anbindung für Fahrradfahrer gefahrlos gegeben sein wird.
Bis zum Bau der AIC 25-neu und der Rückstufung der Lechhauser Straße sind jedoch bei Bedarf Maßnahmen zur sicheren Querung von Fußgängern und Radfahrern an der bisherigen AIC 19 vorzunehmen.
A-6)
Wasserwirtschaftsamt Donauwörth/02.09.2005
Die Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes Donauwörth vom 02.09.2005 wird zur Kenntnis genommen.
Zum Thema Grundwasserverhältnisse erfolgt die Übernahme der entsprechenden Passagen unter die Hinweise des Satzungstextes.
Aufgrund der gewerblichen Nutzung des Sondergebietes und des häufigen Fahrzeugwechsels auf den Stellplatzflächen kann die Niederschlagswasser-Freistellungsverordnung (NWFreiV) nicht angewandt werden. Die Durchführung eines wasserrechtlichen Verfahrens ist bereits im Satzungstext ausdrücklich vermerkt. Eine Aufnahme der NWFreiV in die Satzung scheint deshalb nicht sinnvoll.
Bezüglich des Umgangs mit Niederschlagswasser wird bereits auf die einschlägigen Merk- und Arbeitsblätter hingewiesen.
Auch beinhaltet der Satzungstext einen Hinweis auf evtl. schädliche Bodenverunreinigungen oder Altlasten.
A-7) Amt
für Landwirtschaft und Forsten Augsburg/01.08.2005
Die Stellungnahme des Amtes für Landwirtschaft und Forsten Augsburg vom 01.08.2005 wird zur Kenntnis genommen. Eine Aufnahme einer Klausel bzgl. Geruchsimmissionen aus der Landwirtschaft wird als nicht notwendig erachtet, da mit dem Neubau der AIC 25-neu eine starke räumliche Trennung zwischen der Sonderbaufläche und den weiterhin landwirtschaftlich genutzten Flächen entsteht.
A-8) Polizeiinspektion
Friedberg/05.08.2005
Die Stellungnahme der Polizeiinspektion Friedberg vom 05.08.2005 wird zur Kenntnis genommen. Im Einfahrtsbereich und entlang der Lechhauser Straße ist ausschließlich die Pflanzung von Hochstämmen zur Gestaltung des Ortsbildes und des Straßenraumes vorgesehen. Sichtbehindernde Großstrauchpflanzungen sind in diesem Bereich nicht angedacht. Der Abstand zwischen Bebauung und dem Straßenkörper beträgt min. 8 m. Eine Sichtbehinderung beim Ausfahren aus dem Einzelhandelsgebiet ist demnach nicht zu befürchten.
Bis zum Bau der AIC 25 neu und der Rückstufung der Lechhauser Straße sind jedoch bei Bedarf Maßnahmen zur sicheren Querung von Fußgängern und Radfahrern an der bisherigen AIC 19 vorzunehmen.
A-9)
LEW Netzservice GmbH/29.08.2005
Die Stellungnahme der LEW Netzservice GmbH vom 29.08.2005 wird zur Kenntnis genommen.. Die Hinweise zur Versorgung des Gebietes mit elektrischer Energie werden zur Kenntnis genommen. Gegebenenfalls ist – in Absprache mit LEW–Netzservice – eine Fläche für eine Transformatorenstation innerhalb des Geltungsbereiches zu definieren.
B-1)
BauWerk Bauträger GmbH/26.08.2005
Die Stellungnahme der BauWerk Bauträger GmbH vom 26.08.2005 wird zur Kenntnis genommen. Im Bebauungsplanentwurf wird nach wie vor an der Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ) von max. 0,8 festgehalten.
B-2) Lokale Agenda/06.09.2005
Für die Stadt Friedberg wird eine Zunahme der Bevölkerungszahlen prognostiziert. Der Umfang der vorgesehenen Verkaufsfläche wird daher als bedarfsgerecht angesehen. Von den Einwohnern in Friedberg West wurde der vorgesehene Umgriff bei einer Bürgerversammlung grundsätzlich begrüßt. Die Konzentration dreier Märkte an diesem Standort ermöglicht die Entwicklung eines untergeordneten Nahversorgungszentrums mit Waren des täglichen Bedarfs in Friedberg West. Autofahrten können verkürzt und mit dem Angebot auch zusätzliche Fahrbewegungen verhindert werden.
Zusätzlich handelt es sich bei der vorgesehenen Sonderbaufläche um ein bauleitplanerisches Gesamtkonzept. Von der Stadt Friedberg wird bewusst eine Konzentration von Einzelhandelsgeschäften an diesem verkehrstechnisch günstigen Standort favorisiert, um Fehlentwicklungen an anderen Standorten zu verhindern. Die Fläche zu verkleinern und Teilflächen als gewerbliche Bauflächen zu nutzen widerspricht diesem Gesamtkonzept und wäre funktional nicht zu vertreten.
Mit der vorgesehenen Sortimentausstattung, vorwiegend Lebensmittel, geht es überwiegend um die Versorgung der Einwohner von Friedberg West mit Gütern des täglichen Bedarfes. Das beabsichtigte Sortiment stellt einen kleinen Ausschnitt eines zentrenrelevanten Warensortimentes dar. Waren des spezialisierten höheren Bedarfes sollen im vorgesehenen Konzept nicht angeboten werden. Eine besondere Kaufkraftabschöpfung aus benachbarten zentralen Geschäftslagen - mit Fachgeschäften und einem hohen Serviceangebot - ist daher nicht zu befürchten.