A-1) Landratsamt Aichach-Friedberg, 02.05.2016
Die Stellungnahme des
Landratsamtes Aichach-Friedberg vom 02.05.2016 wird zur Kenntnis genommen. Die
Formulierung im Bebauungsplan wird entsprechend der vorgetragenen Inhalte
angepasst.
Immissionsschutz
Die Stadt Friedberg hat
die Lärmproblematik für das neue Baugebiet an der Afrastraße erfasst und eine
schalltechnische Untersuchung veranlasst. Infolge der benachbarten Verkehrswege
- Bahnlinie und Afrastraße mit der bestehenden und prognostizierten
Frequentierung - liegen im Gebiet entsprechende Lärmbelastungen vor.
Der Bebauungsplan
reagiert auf die derzeitige Situation und setzt entlang der Emissionsquellen
Straße und Schiene entsprechende Gebäudekomplexe fest, deren Lage, Länge und
Höhe die Schallausbreitung einschränken sollen. Dem bisherigen Gutachten liegt
eine Geschwindigkeit von Tempo 30 zugrunde.
Die Einführung einer
Tempo-30-Zone an der Afrastraße wird von den zuständigen Behörden allerdings
kritisch gesehen. Im schalltechnischen Gutachten wird daher neben Tempo 30 auch
Tempo 50 in die Betrachtung mit einbezogen. Die höhere Geschwindigkeit führt zu
einer höheren Beaufschlagung der Wohngebäude und auch zur Belastung bisher
unkritischer Gebäudefassaden. Es bleibt
aber das Ziel der Stadt Friedberg hier eine reduzierte Geschwindigkeit entlang
der Wohngebiete zu realisieren.
Eine 4,5 m hohe
Lärmschutzwand entlang der Afrastraße zur Abschirmung des Gebietes vom
Straßenlärm wird von der Stadt Friedberg aus städtebaulichen und
gestalterischen Gründen nicht für zweckmäßig erachtet. Der Bebauungsplan
schließt eine solche Maßnahme allerdings nicht aus.
Nach Norden hin führt
der Bahndamm zwischen dem künftigen Wohngebiet und der Gewerbenutzung eine
räumliche Trennung herbei. Vorgesehen ist entlang der Bahnlinie eine
viergeschossige Bebauung. Das oberste Geschoss reicht damit über die
abschirmende Wirkung des etwa 10 m hohen Bahndammes hinaus. Das schalltechnische
Gutachten wird die nördlich stattfindende Gewerbenutzung ergänzend untersuchen.
Die Ergebnisse finden im weiteren Verfahren im Bebauungsplan Beachtung.
Grundsätzlich sind hier aber nur die nördlichen Fassadenteile der Gebäude
betroffen. Schutzwürdige Räume sind durch eine entsprechende
Grundrissorientierung der Wohnungen an abgewandten Fassaden möglich.
Die im Süden vorhandene
Gewerbenutzung wird weiterhin als unproblematisch betrachtet. Wie die
Untersuchung bereits darstellt, nehmen die Immissionen aus der Gewerbenutzung
vom IO 5 nach Osten hin zum Immissionsort an der Afrastraße Nr. 51 hin um mehr
als 3,6 dB(A) ab. Eine weiter östlich des IO 5 liegende Wohnbebauung führt
somit zu keinem anderen Ergebnis bzw. einer Einschränkung der gewerblichen
Nutzung.
Neben den abschirmenden
Gebäuderiegel entlang der Verkehrswege werden im Bebauungsplan Festsetzungen zu
passiven Schallschutzmaßnahmen an den Gebäuden formuliert. Ein wesentlicher
Punkt ist dabei die Grundrissorientierung der Gebäude. Erste Priorität für eine
Bebauung - dies ergibt sich bereits durch mögliche Kosten für zusätzliche
passive Schallschutzmaßnahmen - liegt darin, besonders schutzwürde Räume wie
Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer an die lärmabgewandten Fassaden zu situieren.
Verfügen entsprechende,
schutzbedürftige Räume über keine nach den obigen Vorgaben zu orientierende und
für Lüftungszwecke geeigneten Fensterflächen, so sind an den entsprechenden
Fassadenseiten Schallschutzfenster notwendig und sicherzustellen, dass auch bei
geschlossenen Fenstern an diesen schutzbedürftigen Räumen die erforderlichen
Luftwechselraten eingehalten sind. Alternativ ist auch der Einbau anderer
passiver Schallschutzmaßnahmen (z.B. kalte Wintergärten, Laubengänge,
Prallscheiben etc.) zulässig.
Die obigen Aspekte werden
in den Festsetzungen des Bebauungsplanes aufgeführt. Im Bauantrag sind die
entsprechenden Schallschutzmaßnahmen nachzuweisen. Damit werden gesunde Wohn- und
Lebensverhältnisse im Gebiet sichergestellt.
Im Bebauungsplan werden
künftig die von Überschreitungen der Grenzwerte der 16. BImSchV betroffenen
Fassaden gekennzeichnet und damit auch grafisch auf die Notwendigkeit von
Schallschutzmaßnahmen hingewiesen.
Der Bebauungsplan sieht
zudem einen temporären Geltungsbereich vor. Dort ist eine Bebauung erst
möglich, wenn die abschirmenden Gebäuderiegel vorhanden sind. Die Festsetzung
wird dahingehend konkretisiert, dass die abschirmenden Gebäuderiegel im
fertigen Rohbauzustand vorhanden sein müssen.
Verkehrswesen, 25.04.2016
Es liegt im Interesse der
Stadt Friedberg wie auch der Anwohner entlang der Afrastraße, die
Lärmeinwirkungen aus dem Straßenverkehr in die dort meist vorhandene
Wohnnutzungen zu reduzieren.
Bezüglich der
Lärmsituation wurde der Straßenverkehr sowohl mit Tempo 30 als auch mit Tempo
50 berechnet. Bei der jetzigen Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h ergeben sich
gegenüber von Tempo 30 Pegelerhöhungen an den Gebäudefassaden von bis zu 2,3
dB(A) am Tag und bis zu 2,2 dB(A) während des Nachtzeitraumes. Die Reduzierung
der Fahrgeschwindigkeit ist somit ein wirksames Instrument, den
Straßenverkehrslärm zu reduzieren, denn hinter einer Zunahme von 3 dB(A) steht
eine Verdoppelung der Schallleistung.
Mit dem Bressuire-Ring
sowie dem Chippenham-Ring hat die Stadt Friedberg im Südwesten grundsätzlich
leistungsstarke Umfahrungsstraßen. Zusätzlich besteht mit der Bahnhofstraße und
der Röntgenstraße nördlich der Bahnlinie eine weitere Verbindung vom
Stadtzentrum in Richtung Augsburger Straße. Die Anbindung über die Afrastraße
und die Luitpoldstraße und damit durch Wohnbauflächen ist in Friedberg damit
nicht alternativlos. Eine Reduzierung der zulässigen Höchstgeschwindigkeit auf
der Afrastraße kann damit auch eine Verlagerung des Verkehrs auf weniger
sensible Gebiete bewirken und damit zu einer weiteren Entlastung beitragen.
In der überarbeiteten
schalltechnischen Untersuchung wird neben Tempo 30 auch die Geschwindigkeit von
50 km/h mit aufgenommen und untersucht. Die Stadt Friedberg geht mit der Tempo
50-Regelung zunächst von einer worst-case-Betrachtung aus. Die Reduzierung der
Verkehrsgeschwindigkeit bleibt aber ein grundsätzliches Ziel der Stadt
Friedberg.
Vor allem im Bereich der
Bahnunterführung soll es zu einer Veränderung der Verkehrsführung kommen um
insbesondere den Ansprüchen des Radfahrverkehrs gerecht zu werden. Um schon
jetzt Details hierzu andenken zu können und auch den Kreuzungsbereich an der
Metzstraße sowie mögliche verkehrsberuhigende Maßnahmen in der Afrastraße konkreter verfolgen und aufzeigen zu können
wird der Geltungsbereich nach Osten und Nordosten auf die Afrastraße sowie den
Bereich der Bahnunterführung ausgeweitet.
A-2) Polizeiinspektion Friedberg, 08.04.2016
Die Stellungnahme der
Polizeiinspektion Friedberg vom 08.04.2016 wird zur Kenntnis genommen. Es liegt
im Interesse der Stadt Friedberg wie auch der Anwohner entlang der Afrastraße,
die Lärmeinwirkungen aus dem Straßenverkehr in die dort meist vorhandene
Wohnnutzungen zu reduzieren.
Bezüglich der
Lärmsituation wurde der Straßenverkehr sowohl mit Tempo 30 als auch mit Tempo
50 berechnet. Bei der jetzigen Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h ergeben sich
gegenüber von Tempo 30 Pegelerhöhungen an den Gebäudefassaden von bis zu 2,3
dB(A) am Tag und bis zu 2,2 dB(A) während des Nachtzeitraumes. Die Reduzierung
der Fahrgeschwindigkeit ist somit ein wirksames Instrument, den
Straßenverkehrslärm zu reduzieren, denn hinter einer Zunahme von 3 dB(A) steht
eine Verdoppelung der Schallleistung.
Mit dem Bressuire-Ring
sowie dem Chippenham-Ring hat die Stadt Friedberg im Südwesten grundsätzlich
leistungsstarke Umfahrungsstraßen. Zusätzlich besteht mit der Bahnhofstraße und
der Röntgenstraße nördlich der Bahnlinie eine weitere Verbindung vom
Stadtzentrum in Richtung Augsburger Straße. Die Anbindung über die Afrastraße
und die Luitpoldstraße und damit durch Wohnbauflächen ist in Friedberg damit
nicht alternativlos. Eine Reduzierung der zulässigen Höchstgeschwindigkeit auf
der Afrastraße kann damit auch eine Verlagerung des Verkehrs auf weniger
sensible Gebiete bewirken und damit zu einer weiteren Entlastung beitragen.
In der überarbeiteten
schalltechnischen Untersuchung wird neben Tempo 30 auch die Geschwindigkeit von
50 km/h mit aufgenommen und untersucht. Die Stadt Friedberg geht mit der Tempo
50-Regelung zunächst von einer worst-case-Betrachtung aus. Die Reduzierung der
Verkehrsgeschwindigkeit bleibt aber ein grundsätzliches Ziel der Stadt
Friedberg.
Vor allem im Bereich der
Bahnunterführung soll es zu einer Veränderung der Verkehrsführung kommen um
insbesondere den Ansprüchen des Radfahrverkehrs gerecht zu werden. Um schon
jetzt Details hierzu andenken zu können und auch den Kreuzungsbereich an der
Metzstraße sowie mögliche verkehrsberuhigende Maßnahmen in der Afrastraße konkreter verfolgen und aufzeigen zu können
wird der Geltungsbereich nach Osten und Nordosten auf die Afrastraße sowie den
Bereich der Bahnunterführung ausgeweitet.
A-3) Wasserwirtschaftsamt Donauwörth, 28.04.2016 und 02.06.2016
Die Stellungnahmen des
Wasserwirtschaftsamtes Donauwörth vom 08.04.2016 und 02.06.2016 werden zur
Kenntnis genommen.
Mögliche hohe
Grundwasserstände sind im Gebiet bekannt. Der Bebauungsplan bildet bereits
Grundwassergleichen ab, die im Zuge der Planung für den Hochwasserspeicher
südlich der Lindenauer Straße ermittelt wurden. Der Bebauungsplan
berücksichtigt hierzu bereits entsprechende Fertig-Fußbodenhöhen für die
Gebäude.
Zur Abschätzung,
inwieweit Keller und Tiefgaragen in das Grundwasser einwirken, wurde
zwischenzeitlich ein hydrogeologisches Gutachten veranlasst. Die Ergebnisse
finden im weiteren Verfahren Beachtung, ggf. erforderliche Maßnahmen werden mit
dem Wasserwirtschaftsamt Donauwörth abgestimmt.
Zum Umgang mit
Niederschlagswasser wurde eine Bodenuntersuchung beauftragt deren Ergebnisse
ins das Verfahren einfließen werden.
Erst nach Fertigstellung
beider Hochwasserrückhaltebecken kann der Planbereich als ausreichend
geschützter Bereich bezeichnet werden. Unter der Voraussetzung, dass alle
wasserführenden Rinnen und Gewässer bei Hochwasser leistungsfähig sind, ist
jedoch schon jetzt für bis zu 100jährige Hochwasserereignisse nicht mit einem
Überschwemmungsgebiet zu rechnen. Dadurch liegt schon jetzt ein weitaus höherer
Schutz vor als in zahlreichen bestehenden Wohngebieten. Auch zu diesem Zweck
hat die Stadt Friedberg die ihr möglichen Hochwasserschutzmaßnahmen in der
Vergangenheit getroffen und unterhält diese gewissenhaft. Durch die
Festsetzungen zur Höhenlage der Erdgeschossfußböden berücksichtigt der
Bebauungsplan die verbleibenden Unsicherheiten.
Die weiteren Hinweise
werden in den Bebauungsplan aufgenommen.
A-4) Bay. Landesamt für Denkmalpflege, 12.04.2016 und 19.05.2016
Die Stellungnahmen des
Bay. Landesamtes für Denkmalpflege vom 12.04.2016 und 19.05.2016 werden zur
Kenntnis genommen.
Gem.
bayernviewer-denkmal sind Bodendenkmäler im Planungsgebiet selbst nicht
bekannt. Weiter westlich werden Hügelgräber aus der Hallstattzeit wie in der
Stellungnahme beschrieben vermutet.
Im Bebauungsplan wird
bereits auf Art 8 Abs. 1 und 2 DSchG und die entsprechenden Bestimmungen
hingewiesen. Diese Aussagen werden um den Art. 7 denkmalpflegerische Erlaubnis
ergänzt.
Zusätzlich werden
weitere Planungsschritte mit dem Landesamt für Denkmalpflege abgestimmt und
ggf. das Planungsgebiet archäologisch qualifiziert untersucht werden. Mit dem
Landesamt für Denkmalpflege wurde im Rahmen einer Besprechung am 15.07.2016 bereits
abgestimmt, dass im Zuge der Erschließungsmaßnahmen im Bereich der
Straßenflächen eine archäologische Betreuung erfolgt. Sollten dabei keine
Bodendenkmäler zu Tage treten, gilt der gesamte Geltungsbereich als geprüft und
somit nicht mehr als Vermutungsfläche, was bedeutet, dass sie zur Bebauung
freigegeben ist.
A-5) Stadtwerke Augsburg, 04.05.2016
Die Stellungnahme der
Stadtwerke Augsburg vom 04.05.2016 wird zur Kenntnis genommen.
Die im Gebiet
vorgesehene Fläche für die Versorgung soll nach derzeitigem Kenntnisstand für
die Versorgung des Gebietes mittels einer Grundwasserwärmepumpe dienen.
Genauere Erkenntnisse werden seitens der Stadtwerke Friedberg derzeit geprüft.
Sobald die entsprechenden Erkenntnisse vorliegen und die Vorgehensweise
beschlossen wurde, werden diese Ergebnisse in den Bebauungsplan einfließen.
A-6) LEW Verteilnetz, 25.04.2016
Die Stellungnahme der
LEW/Verteilnetz vom 25.04.2016 wird zur Kenntnis genommen. Die 20
kV-Freileitung befindet sich innerhalb der Flächen zum Anpflanzen von Bäumen
und Sträuchern. Im Bebauungsplan wird hier auf den 9 m breiten Schutzstreifen
hingewiesen und auf eine Abstimmung bei den Pflanzmaßnahmen mit der LEW
aufmerksam gemacht.
Die Baugrenzen für
künftige Gebäude liegen allesamt außerhalb des Schutzbereiches.
Die für eine Bebauung
vorgesehenen Flächen stehen daher in keinem Konflikt mit der vorhandenen
Leitung der LEW. Der Bestand, Betrieb und Unterhalt der Anlagen bleibt damit
weiterhin sichergestellt.
Innerhalb des zentralen
Grünbereiches bzw. der bisher vorgesehenen Versorgungsfläche kann ein Standort
für die Trafostation zur Verfügung gestellt werden. Die konkrete Lage muss nach
der Festlegung der Wärmeversorgung und ggf. dazu nötiger Versorgungsflächen
erfolgen.
A-7) Eisenbahn-Bundesamt, Außenstelle München, 08.04.2016
Die Stellungnahme des
Eisenbahn-Bundesamtes vom 08.04.2016 wird zur Kenntnis genommen. Im Rahmen der
Bauleitpläne hat die Stadt Friedberg eine schalltechnische Untersuchung
veranlasst. Diese berücksichtigt auch die Lärmemissionen aus dem Bahnverkehr.
Die Ergebnisse der Untersuchung finden im Bebauungsplan Beachtung.
Die Bahnlinie quert das
Areal nördlich und verläuft auf einen bis zu 10 m hohen Damm. Die für die Sicherheit
des Bahnbetriebes übermittelten Aspekte bleiben mit der Entwicklung von
Wohnbauflächen auch weiterhin gewahrt.
A-8) DB Services Immobilien, 08.04.2016
Die Stellungnahme der
Deutschen Bahn Services Immobilien GmbH vom 08.04.2016 wird zur Kenntnis
genommen. Für die Bebauung werden entlang der Verkehrswege
Schallschutzmaßnahmen notwendig, die in aktiver Form durch die Situierung der
Gebäude sowie durch passive Maßnahmen bei der Ausführung der Bauten ausgeführt
werden. Diese Maßnahmen zum Schutz der Wohnbebauung vor Emissionen aus dem
Schienenverkehr sind nicht von der DB Netz AG oder dem Betreiber der Züge zu
tragen.
Die zwischen Augsburg
-Hochzoll und Friedberg auf einem Bahndamm verlaufende Schienentrasse erfährt
mit der Entwicklung einer Wohnbaufläche keine Beeinträchtigung.
Niederschlagwasser aus den Wohnbauflächen wird ordnungsgemäß abgeleitet oder
versickert und gelangt nicht auf den Bahndamm oder Grundstücke der DB
Immobilien GmbH.
A-9) Landratsamt Aichach-Friedberg, Brandschutzdienstelle, 19.04.2016
und
Freiwillige Feuerwehr der Stadt Friedberg, 14.04.2016
Die Stellungnahmen des
Landratsamtes Aichach-Friedberg/Brandschutzdienststelle vom 19.04.2016 und der
Freiwilligen Feuerwehr der Stadt Friedberg vom 14.04.2016 werden zur Kenntnis
genommen. Der Bebauungsplan Nr. 92 setzt südlich der Bahnlinie Augsburg -
Ingolstadt und westlich der Afrastraße ein allgemeines Wohngebiet fest. Die
Erschließung erfolgt über die angrenzende Metz- und Afrastraße. Die innere
Erschließung des Gebietes wird vollständig neu entwickelt. Dabei werden auch
die nach den einschlägigen Merkblättern erforderlichen Löschwassereinrichtungen
im Hinblick auf die beabsichtigte Wohnnutzung berücksichtigt. Hindernisse
hierfür kann die Stadt Friedberg nicht erkennen.
Die neu zu entwickelnden
Verkehrsflächen im Gebiet sowie die bestehenden Straßen ermöglichen den
ungehinderten Zugang zu den künftigen Gebäuden.
Die Stadt Friedberg geht
deshalb davon aus, dass der abwehrende Brandschutz für das neue Wohngebiet
sichergestellt wird.
A-10) Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten vom 27.04.2016
Die Stellungnahme des
Amts für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten vom 27.04.2016 wird zur Kenntnis
genommen. Hinsichtlich der Abstände bei Pflanzungen zu Nachbargrundstücken
weist der Bebauungsplan auf die gesetzlich formulierten Abstände hin. Darüber
hinaus sind die Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern mit einer
Breite von 8 m ausreichend breit dimensioniert. Die Eingrünungsflächen im
Westen und Süden verbleiben im Eigentum der Stadt Friedberg und werden nicht
dauerhaft eingefriedet.
A-11) Bund Naturschutz, 08.04.2016
Die Stellungnahme des
Bund Naturschutz vom 08.04.2016 wird zur Kenntnis genommen. Bereits zur
Stellungnahme zum Flächennutzungsplan hat die Stadt Friedberg darauf verwiesen,
dass der Regionale Grünzug wie ihn der Regionalplan der Region Augsburg
ausweist, nicht beeinträchtigt wird. Auf die Beschlussfassung zum FNP wird
hingewiesen.
Die zwischen Augsburg
und Friedberg relevanten Frischluftschneisen werden mit dem Regionalen Grünzug
gesichert. Gleichwohl bildet der Quer zum Tal verlaufende Bahndamm eine
wesentliche Barriere. Das von der Stadt Friedberg überplante Areal liegt nicht
im regionalen Grünzug.
Das Gebiet selbst stellt
keine wesentlichen Barrieren - vergleichbar mit dem Bahndamm - dar. Die
Durchgrünung wie auch die benachbarten offenen Talbereiche wirken ausgleichend.
Auch erfahren die benachbarten Gebiete durch die Ausdehnung der Wohnbauflächen
nach Westen keine wesentlichen klimatisch nachteiligen Wirkungen. Auf die
Grünbereiche nördlich der Bahnlinie sowie der Hangleite vorgelagerten
Freiflächen im Süden ist zu verweisen.
Es ist zutreffend, dass
das Gebiet entlang der Bahnlinie sowie der Afrastraße den Emissionen aus dem
Verkehr ausgesetzt ist. Die entsprechenden Belastungen sind gutachterlich
bewertet. Die Ergebnisse finden in den Festsetzungen des Bebauungsplanes
Beachtung. Letztlich müssen bei der tatsächlichen Bebauung entsprechenden
Ausführungen der Gebäude erfolgen um die zulässigen Lärmrichtwerte in den
Wohnungen sicherzustellen. Gerade mit den im Bebauungsplan notwendigen
Festsetzungen werden gesunde Wohn- und Lebensverhältnisse im Gebiet
sichergestellt. Einen wesentlichen Beitrag herzu leisten gerade die an den
Schallquellen Bahn und Straßenverkehr vorgesehenen Gebäuderiegel. Hier sind
entsprechende Wohnraumzuschnitte notwendig, welche die schutzwürdigen Wohnräume
abseits der betroffenen Fassaden situieren.
Ohne diese Gebäuderiegel
würden auch die südlich und westlich gelegenen Bauflächen wesentlich stärker
verlärmt.
B-1) Bürger/04.05.2016 xxxxxx
xxxxxxxxxxxx
Die Stellungnahme xxx
xxxx xxxxx xxxxxxxxxxx vom 04.05.2016
wird zur Kenntnis genommen. Der dörfliche Charakter eines Gebietes ist geprägt
von einer gemischten Nutzung aus Landwirtschaft und Wohnen. Dies trifft auf die
städtisch geprägte Bebauung an der Afrastraße nicht zu. Auf die durchaus dichte
Reihenhausbebauung entlang der Afrastraße ist zu verweisen.
Entlang der Afrastraße
und der Bahnlinie sind aus Immissionsschutzgründen für die westlich folgende
Wohnnutzung lärmabschirmende Gebäudekomplexe mit einer entsprechenden Höhe
erforderlich. Gleichzeitig lassen sich mit dem Geschosswohnungsbau dringend
erforderliche Wohnungen unter Beachtung des sparsamen Umgangs mit Grund und
Boden errichten.
Ziel der Stadt Friedberg
ist es, dringend nachgefragten Wohnraum im Stadtgebiet zur Verfügung zu
stellen. Dabei nutzt die Stadt Friedberg die in einem Wohngebiet mögliche
Verdichtung mit diesem Bebauungsplan nicht vollständig aus. Mit der
vorgesehenen Höhnentwicklung
berücksichtigt die Stadt Friedberg auch die benachbarte Bebauung. Die
höchst möglichen Gebäude in de WA 1-Gebieten sind dabei in West-Ost-Richtung
ausgerichtet und wirken damit weniger dominant. Für das Gebäude innerhalb des
WA 2 - es wirkt mit der langen Gebäudeseite auf die Afrastraße und die
gegenüberliegende Bebauung ein - gilt eine niedrigere Höhe. Davon profitiert
das westlich folgenden WA 5 wie auch die 30 Meter und mehr entfernte
Bestandsbebauung östlich der Afrastraße.
B-2) Bürger/06.05.2016 xxxxxxx
xxxxxxxxx
Die Stellungnahme xxx
xxxxx xxxxxx xxxxxxxx vom 06.05.2016
wird zur Kenntnis genommen.
Mit dem Bebauungsplan
Nr. 92 beabsichtigt die Stadt Friedberg an der Afrastraße ein neues
Wohnquartier zu errichten. Die städtebauliche Konzeption orientiert sich dabei
nicht an der Bestandsbebauung an der Afrastraße. Aufgrund der Lage entlang der
Bahnlinie und der stark frequentierten Afrastraße wirken in das Areal
nachteilige Lärmemissionen aus den Verkehrswegen ein. Die Stadt Friedberg
orientiert sich dabei an den Ergebnissen der Schalltechnischen Untersuchung und
verringert mit den Gebäuderiegeln entlang der Afrastraße sowie entlang der
Bahnlinie die dort auftretenden nachteiligen Einwirkungen.
Hinsichtlich der
Immissionsproblematik bietet sich daher entlang der Verkehrswege die Errichtung
von Geschosswohnungsbauten im Besonderen an. Nach Westen hin - und von der Bahnlinie aus betrachtet auch
in Richtung Süden - stuft sich die Bebauung zur freien Landschaft hin ab. Mit
der vorgesehenen Höhnentwicklung berücksichtigt die Stadt Friedberg auch die
benachbarte Bebauung. Die höchst möglichen Gebäude in de WA 1-Gebieten sind
dabei in West-Ost-Richtung ausgerichtet und wirken damit weniger dominant. Für
das Gebäude innerhalb des WA 2 - es wirkt mit der langen Gebäudeseite auf die
Afrastraße und die gegenüberliegende Bebauung ein - gilt eine niedrigere Höhe.
Davon profitiert das westlich folgenden WA 5 wie auch die 30 Meter und mehr
entfernte Bestandsbebauung östlich der Afrastraße.
Die beabsichtigte
vertikale Nutzung mit dem Geschosswohnungsbau stellt einen höheren
Wohnungsanteil in Bezug zur überbauten Fläche sicher und ermöglicht eine
konsequente Ausnutzung der in Anspruch genommenen Flächen. Dies ist auch ein
Aspekt, der im Hinblick auf günstigen Wohnraum zu berücksichtigen ist.
Bezüglich des damit möglichen Zugewinns an Wohnungen, hält die Stadt Friedberg
die vorgesehenen Gebäudehöhen daher für gerechtfertigt und in Bezug auf die
Grundstückspreise und Mieten auch für geboten. Bezüglich dem Gebot zum
sparsamen Umgang mit Grund und Boden und der begrenzten Ressource Bauland
ergibt sich künftig für die Ballungsräume bei anhaltendem Siedlungsduck oft nur
noch die Möglichkeit zur Nachverdichtung, indem die Geschossigkeit der Gebäude
erhöht wird. Die Stadt Friedberg geht diesen Weg an der Afrastraße sehr maßvoll
und gibt keine städtebaulichen Grundsätze auf, sondern passt diese an die
zwischenzeitlich veränderten Umstände an.
Die vorhandene 20
kV-Freileitung ist Teil der örtlichen Versorgungsnetze der LEW. Inwieweit hier
eine Verkabelung mit entsprechenden Kosten in Frage kommt, ist nicht im Rahmen
des jetzt vorliegenden Bebauungsplanes zu lösen, erscheint jedoch eher
unrealistisch. Die Leitung steht einer Entwicklung des Areals für Wohnzwecke
grundsätzlich nicht entgegen.
Im Gebiet werden
insbesondere die Gebäude des Geschosswohnungsbaues das Erscheinungsbild mit
Sattel-, Pult- oder Flachdächern beherrschen. Im Hinblick auf ein einheitliches
Erscheinungsbild im Gebiet sollen deshalb keine Walm- oder Zeltdächer
entstehen.
Im Bebauungsplan selbst
werden keine Vorgaben hinsichtlich der Wärmeversorgung der Gebäude getroffen.
Die im Zentrum des Gebietes vorgesehene Versorgungsfläche lässt aber die
Möglichkeit zu, eine zentrale Wärmeversorgung für die Gebäude zu installieren.
Dies bietet sich bei einer tatsächlichen Realisierung insbesondere für die
Geschosswohnungsbauten an. Eine genauere Prüfung durch die Stadtwerke Friedberg
wird derzeit durchgeführt.
Erst Gebäuderigel
entlang der Verkehrswege ermöglichen die abschirmende Wirkung und damit die
Einhaltung der Emissionsrichtwerte bzw. Grenzwerte für eine Wohnbebauung. Der Bebauungsplan
regelt somit die notwendige bauliche Abfolge.
Der in der
städtebaulichen Statistik dargestellte Anteil an Wohnbaufläche bezieht sich auf
den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes. Dieser beinhaltet auch die
jetzt bereits bestehenden Verkehrsflächen an der Afrastraße wie auch der
Metzstraße. In Bezug auf die neu in Anspruch genommenen Flurstücke ist der
Anteil der Bauflächen entsprechend höher und liegt bei knapp 73%.